(德信早城房地产营销策划方案2.docVIP

 执行概况 由于宏观政策的剧烈变化，对开发商、购房者、投资者的产生了巨大影响。由此导致的开发商销售等政策、购房者心态和需求、投资者的变化，使得整个市场环境变的更加活性，故需要对现今的市场环境、竞争的变化进行重新分析，以应对市场的活性变化，并根据购房者的变化，重新明确目标人群，及根据前期市场策略，明确市场定位。以及考虑到德信·早城即将进入四期销售的现状，故编写了该整合营销推广策划，以提升项目的知名度和美誉度，促进销售。 目录 第一章 活性的市场环境——市场分析 5 一、回顾篇：2009年房地产市场形势 5 （一）2009年全国房地产市场运行情况 5 （二）2009年主要城市房地产市场表现 8 （三）2009年主要城市房价发展情况 9 二、现实篇：国家必威体育精装版房地产政策对房地产业的影响分析 10 （一）对房产开发商而言 10 （二）对购房的消费者而言 10 （三）对投资客而言 11 （四）各方对国家必威体育精装版房地产政策的反应 11 三、项目所属区域分析 12 （一）下沙概况 12 （二）下沙房地产两大重点板块状况分析 13 第二章 活性的竞争——项目SWOT分析 17 一、项目SWOT分析 17 二、项目SWOT分析小结 18 第三章 活性的定位——定位策略 18 一、目标市场分析 18 （一）购房者购房心态和需求变化 18 （二）购房者购房心态和需求变化总结 19 （三）目标客户群定位 19 （四）目标客户群特点分析 20 （五）房产投资客户分析 20 二、明确项目市场定位 21 （一）项目产品定位 21 （二）项目形象定位 23 第四章 活性的营销——四期整合营销传播计划 24 一、整合营销传播概况 25 （一）主要目标 25 （二）传播策略 25 （三）媒介规划 25 （四）传播阶段规划 25 （五）传播总预算 25 二、巩固蓄水期（2010年6月--7月） 26 （一）阶段概况 26 （二）具体传播计划及预算 26 （三）公关活动细则 27 三、开盘强销期（2010年7月--8月） 31 （一）阶段概况 31 （二）具体传播计划及预算 31 （三）公关活动细则 32 （四）促销活动细则 33 （五）入市前印刷品的设计制作准备 34 第一章 活性的市场环境——市场分析 一、回顾篇：2009年房地产市场形势 （一2009年全国房地产市场运行情况 1、投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平 2009年全年，房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。 2009年1-10月，房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%，增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点，延续以来的逐月回升势头，但与2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距，亦低于2008年全年水平。 图： 1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2、供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足 2009年全年，全国商品房施工、新开工达到32.8亿、10.6亿平方米，分别同比增长19.5%和8.4%（2008年分别为27.4亿和9.7亿平方米）。全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米，分别同比增长18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。 2009年1-10月，全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长16.4%、3.3%（2008年全年为16.0%和2.3%），住宅施工和新开工面积分别增长15.0%、0.4%（2008年全年为16.0%和1.4%），连续两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平（19.8%）。 图：1999年-2009年全国住宅施工和新开工面积及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 3、需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 2009年全年，全国商品房销售面积和销售额达到9-9.5亿平方米和4-4.5万亿元，其中住宅销售面积8.5-9亿平方米，销售套数达到850-900万套（06、07、08年分别为504、625、556万套），销售额为3.5-4万亿元。 2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。 图：1999年-2009年全国住宅