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收益法常见错误 第一部分：净收益方面错误 错误类型： 1、遗漏其他收入 苏记： 收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 2006年-租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。 2008年-年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。收益法测算中，年总收入未说明是预测值。出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出（或管理费和租赁费用取2.5％，理由不充分）。收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。14.10％空置率和租金损失率5％应说明确定理由。A末=A初（1+Y）。 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入年总收入未考虑收租损失。租金收入未考虑可出租面积比率。运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。收益法公式中对A的说明错误。 没有考虑出租率或入住率或满客率。计算毛收入时，套用的天数或面积错误。收益中没有包括有形收益、无形收益。4、租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。资本化率房产税、营业税、城镇土地使用税营业税有效毛收入有效毛收入有效毛收入有效毛收入计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。 管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入现值自营型房地产1）扣除项目一定要全面。 ①商服经营型房地产=经营收入-经营成本-经营费用—税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润②工业生产型房地产=销售收入—生产成本—销售费用—销售税金及附加—管理费用—财务费用—厂商利润2）注意收益的客观性。3）扣除设备带来的收益。4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费用中，如果租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外单计，由承租人负担，在租金中不含这两种税，则在计算年出租费用时不用考虑这两种税扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项如收益还原法中运营费用中不为考虑房产税，是否扣除城镇土地使用税。 ;3ò E??Xo5x?xàg}?Z10)1111租赁税费（包括“二税一费”、租赁手续费），计算基础是有效毛收入；租赁用费率取值要求同上。 11)净收益求取应注意： （1）有形收益与无形收益（2）采用客观收益而非实际收益（3）应在收益中体现预期原理，除评估房产抵押价值应遵循谨慎原则，而选取“保守的估计值”外，其他估价目的都应选用“最可能的估计值”。 第三部分：收益期限方面存在错误(P236) 错误类型： 收益年限选择错误。 苏记： 收益期限是估价对象自价值时点起至估价对象未来不能获取收益时止的时间。 建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。 建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设用地使用权使用期限结束时至的时间。 2003年-可获收益年限错，应为36年； 2004年-求取收益价格中有限年期公式错。 2006年-土地剩余使用年限应为37.5年。 2006年-收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算公式中n年取值）。估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。孰报酬率选用的方法不正确不同收益类型的报酬率的确定不具有客观性。 把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。 7、采用了非本类房地产的报酬率。 选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式，只有一种情况除外）；未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；纯计算错误。在估价报告估价对象中提到了已租赁，指出未考虑租赁情况对估价对象的影响用收益法计算时，是用的租约租金，但没说明租约期限、租约情况的具体说明，这个算错估价对象目前已出租，在估价对象中未考虑租赁对估价对象有无影响，这是算土地增值税的计税基数是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额 ? 12、无形收益是不用单独计算而是通过求取较低