规划面积和测绘面积差异重点.ppt

规划面积 测绘面积 实测面积差异分析 《青岛市规划局文件》 青规字 [2010] 69号 《建筑工程程建筑面积计算规范》 GB／T 50353-2005 《房产测量规范》GB-T-17986.1-2000 《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》（2000年） 规划面积和测绘面积的计算差异分析 分析依据 阳台 规划—阳台无论封闭与否均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。(注：进深不应超过1.8M，超过1.8M外的部分计算全面积。) （图一） 分析:开敞式阳台，二者一致，无损失面积的风险。封闭阳台，测绘面积会增加，应注意超90的可能。 结论:做封闭阳台测绘面积大于规划面积，在不受90户型限制的情况下，可以起到平衡面积损失或增加面积的作用。 例：生态城A5地块19#楼总面积为10682平，16F，每层4户，每户一个封闭阳台(1.35M×2.5M=3.4平方），测绘面积总增加110平，占该楼总面积的1.03%。（图二） 测绘—封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；非封闭阳台按其维护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。 规划面积和测绘面积的计算差异分析 (图一) (图二) 坡屋顶（室内） 规划—坡屋顶内空间无论图纸标注利用与否，净高超过2.10米的部位计算全面积；净高在1.20米至2.10米的部位计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不计算面积。 分析：若有净高在1.20米到2.10米之间高度的坡屋面空间，在测绘的时候会损失掉此部分面积的1/2。 结论：若想不损失此部分面积，就不能出现1.20米到2.10米之间高度的空间，坡屋顶设计时如果效果允许，应使坡檐的最低点净高≥2100； 例：右图为生态城A3-3-1地块情花项目，斜线位置规划计算面积为6平方，而测绘时不计算面积。 测绘—原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，净高在2.10米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 规划面积和测绘面积的计算差异分析 坡屋顶（室外露台） 规划—无明确规定坡屋顶外檐投影下的露台部分要计算1/2面积。与民用院专家沟通，其称评审中心要看是谁审核，有的要求算，有的不要求。 分析：此处为规范上的模糊地带，有人会套用“有永久性顶盖而无维护结构”这一条，要求计算1/2的面积，但有沟通为不计算面积的可能存在。 结论：如果是洋房及别墅建筑，又是坡屋顶，此条无法回避，评审中心若要求计算面积，则测绘面积会小于规划面积。应沟通评审中心不计算面积。 例：右图为生态城A1地块红郡别墅露台上坡屋顶，评审中心要求此处计算1/2建筑面积，而测绘中心不计算面积，测绘面积比规划面积减少1.3平方。 测绘—露台不计算面积，即便是在坡屋顶外檐投影下的露台。 规划面积和测绘面积的计算差异分析 层高 吹拔空间 规划—居住建筑层高在3.6m以上（不含3.6m）计1.5倍建筑面积，4.7m以上（不含4.7m）计2倍面积。商业网点层高5.6m以上（不含5.6m）计1.5倍建筑面积，6.7m以上（不含6.7m）计2倍建筑面积。(居室上空的吹拔空间，除了入口大堂外，均按此执行。) 分析:居住建筑层高3.6m以上，商业网点层高5.6m以上，测绘面积均小于规划面积。 结论：住宅建筑尽量减少两层镂空空间；商业网点单层层高严格控制在5.6m以内。 例：图一为生态城A5地块底商，个别层高6.5m，大于5.6m，测绘面积计1倍，规划面积计1.5，测绘面积减少约220平方；图二为生态城项目A3-3-1地块情花洋房四层复试餐厅两层镂空空间，层高6m，大于4.7m，测绘面积计1倍，规划面积计2倍，测绘面积减少12平方。 测绘—层高2.2m（净高2.1m）以上计算建筑面积，层高2.2米（净高2.1m）以下不计算建筑面积。当层高大于2.2m时候，无论多高，均只计算一层面积。 规划面积和测绘面积的计算差异分析 (图一) (图二) 6.5M 6.0M 雨篷 规划—雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1／2计算。（注：未说明是有柱还是无柱雨篷） 分析:无柱雨篷出挑2.1米以内，则规划和测绘计算方法一致，无面积损失，若超出2.1米，则会有面积损失。有柱的雨篷，测绘面积大于规划面积。 结论：无柱雨篷出挑控制在 2.1米以内，避免规划计算面积，测绘不计算面积。若是有柱雨篷，测绘面积大于规划面积。 例：图一为有柱雨篷，出挑2m ＜2.1m，规划不计算面积，测绘计算面积约为8m；图二规划与测绘均不计算面积； 测绘—与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平投影全面积计算。无柱雨篷不计算面积。 规划面积和测绘面积的计算差异分析 雨篷柱 (图一) (图二) 花池 结构板 室外机搁板 规划—飘出建筑外墙、无维护结构且面积不大于1平方米、净深尺寸不超过0