建筑规划及商业价值评估报告 大学毕业设计.doc

--建筑规划及商业价值评估报告 第一部分 项目建筑规划 经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。 一、项目规划原则： 原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。 原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。 原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。 原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。 二、三种方案建筑规划及面积分布 1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布） 负1F： 说明： 临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。 1F： 说明： 总临街面280m，进深12m；1楼总销售面积为3360㎡。主力店区域是2960㎡的超市，持有面积为2960㎡。 2F： 说明： 铺位全部取消，保留原超市区域面积4300㎡。 ·方案一各楼层面积 楼层 可售面积 持有面积 -1F 5380㎡ 4000㎡ 1F 3360㎡ 2960㎡ 2F / 4300㎡ 总计 8740㎡ 11260㎡ ·方案一经营业态规划 超市+电器或书城次主力店+服装鞋包+社区便利街+餐饮娱乐 2、方案二（负一楼带二个次主力店建筑规划及面积分布） 负1F： 说明： 临街面总长696m，所有铺位进深12m，总销售面积8352㎡，左右两端各持有一个1000㎡的次主力店，持有面积共2000㎡。 1F： 说明： 两端总临街面96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺临街面共176m，进深16.5m；1楼总销售面积为4824㎡。 2F： 说明： 两端总长96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺共长176m，进深16.5m；2楼总销售面积为4824㎡。建筑形式为连廊式骑楼。 ·方案二各楼层面积 楼层 可售面积 持有面积 -1F 8352㎡ 2000㎡ 1F 4824㎡ / 2F 4824㎡ / 总计 18000㎡ 2000㎡ ·方案二经营业态规划 -1F：小超市、电器或者书城次主力店+电脑散铺 书城或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺 1F：食街 2F：大宗餐饮+休闲 3、方案三（多个次主力店建筑规划及面积分布） 负1F： 说明： 临街面总长696m，铺位进深10m，总销售面积6960㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端持有一个2500㎡的次主力店，持有面积共3500㎡。 1F： 说明： 总临街面248m，进深13.5m；1楼总销售面积为3348㎡。共持有3个次主力店，总面积为2500㎡。 2F： 说明： 总长272m，进深13.5m；2楼总销售面积为3672㎡。建筑形式为连廊式骑楼。 ·方案三各楼层面积 楼层 可售面积 持有面积 -1F 6960㎡ 3500㎡ 1F 3348㎡ 2500㎡ 2F 3672㎡ / 总计 13980㎡ 6000㎡ ·方案三经营业态规划 -1F：电器或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺 1F：小超市+洋快餐+书店+食街或者社区便利街 2F：大宗餐饮+休闲 说明：次主店业态可根椐商户要求进行楼层轮换。 第二部分 --商业价值评估 一、 不同定位情况下售价与收益评估 由于项目定位及建筑规划分为带主力店、负一楼带二个次主力店及带多个次主力店三种情况。根据片区未来发展前景及佛山市商业规划来看，千灯湖板块被视为佛山中心商圈的组团商业中心，片区规划发展状况明朗，整体商业发展成熟时，如果采取方案一，项目介于区域级商业中心与社区商业中心之间；如果采取方案二，项目只能视为市级热点开发区社区商业；如果采取方案三，项目介于市级热点社区商业与社区商业中心之间。以下对三种不同定位分别进行价格评估。 ·方案一 1、街铺销售价格评估 采用该方案时，项目可视为介于社区级商业中心与区域级商业中心之间的商业项目，根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应