2010年房地产政策总结-2011年房地产政策展望报告.ppt

2011 年房地产市场展望 一、2010 年政策背景总结 二、2011年新政出台 三、新政各方影响 四、2011天津市场展望 五、区域政策落地 六、金融市场环境 七、新政对公司项目的影响 目录 八、针对新政应对措施 政策力度不断加强，市场波动分化显著 为遏制房价过快上涨，2010 年中央政府紧盯市场变化，1 月出台“国十一条”，4 月出台“国十条”，9 月又有“9.29 新政”陆续出台，政策力度不断加强，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位调控。 2010 年全国住宅用地实际供应 12.54 万公顷，同比增长 64.1%，完成年初计划的67.9%。全国房地产开发、建设类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，房价涨幅显著下降；部分重点城市成交量下降显著，但房价仍维持在较高水平。 2010 年总结政策背景 受调控影响，2010 年中国房地产市场波动显著，大体可分为 —— 一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。 2010 调控走势 2010 年总结政策背景 2011 年新政：“国八条”、房产税、调息陆续出台，调控进一步升级和深化 2011年新政出台 (1) “新国八条”：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉。 房产税改革试点：沪渝两地在征收范围上各有侧重，上海税率相对较低，重庆税率跨度大。 （3） 2月8日晚间人民银行公布，自2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。 （4）北京限购令，外地人购房须五年纳税证明 主要条款 关键内容 点评 进一步落实 地方政府责任 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价 加大保障性安居 工程建设力度 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展 调整完善相关税收政策，加强税收征管 买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。 加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础 强化差别化住房 信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。 此前二套房贷首付款比例为50% 严格住房用地 供应管理 落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向 合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购 2 套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购 1 套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。 限购更加严厉、涉及城市更广 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实 坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。 舆论引导住房合理消费 国八条 —— 明确房价控制目标，限购范围更广且更严厉 2011年新政出台 房产税 ——“国办发1号文”，上海、重庆分别出台房产税试点办法，同日国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。 政策要点：在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大。 上海：仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低 。 重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。 影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动。 较低的税率对持有成本增加不大，但对市场心理将产生显著影响。 重庆税率跨度大（最低 0.5%，最高1.2% ），而上海税率为0.4%或0.6%， 在计算应纳税额时再乘以 70%，因此税率相对较低。 此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010 年占整体比重约 10% （上海单价30000 元以上住宅成交套数占 11.5%；重庆别墅和