商业地产现状问题及发展方向.docVIP

商业地产：现状、问题及发展方向??2004-8-30?? 著名房地产专家周帆纵论东莞房地产发展现状与方向 莞的商业地产出现了一个小高潮，一下子涌现出了许多大盘，竞争日益加剧，如何做好做旺商业地产项目是摆在每个发展商面前的重大课题，为此本报记者特走访了著名策划师、房地产专家周帆先生，周帆先生从商业盘、住宅盘和整体格局上谈出了许多宝贵意见，请看——系列之一：东莞商业地产发展方向　　周帆说，从海言创新公司在全国各地的操盘经验来看，凡不按商业规律办事的商业楼盘，最终都会陷入这样那样的泥坑、落入这样那样的陷阱。北方某地级市要在郊区搞一个号称北方最大的商贸物流批发基地，划地5000亩，首期500亩由于当地缺乏产业支撑，结果招商困难重重，最后只好借助政府力量，把本市现有成熟的市场的商户吸纳过来，搞得怨声载道，商户意见非常大。　　东莞是国际制造业名城，有人戏言，不管你在世界任何地方下单，都将在东莞制造。以制造业为特色的区域经济竞争优势为东莞商业地产提供了强有力的支撑。具体到商业地产的发展上，结合国内国际经验，周帆先生凭着其丰富经验及专业能力，给东莞商业地产进行一次全方位把脉，认为东莞商业盘存在如下不足：一、东莞商业盘存在的四大问题　　1、乱贴标签，乱玩概念，主题与定位混淆　　商业楼盘要贴标签、玩概念，但不能乱贴乱玩。最典型的标签就是国际，目前东莞许多商业楼盘都贴上了国际标签，玩起了综合概念。什么才叫国际？相信那些贴上国际标签的开发商自己也给不出一个清晰的答案。本土的算不算国际，许多本土的东西，做得好的也是国际的。综合是什么？综合并不等同于什么都有，更不等于放弃个性，做综合的同时，要突出自己的特色，否则综合就成了模糊。实际上综合并不是概念，最多只是一种量化的词。如果一定要强调综合，就要做到面面俱全，重点突出。但是在东莞贴上国际标签和打出综合概念的商业盘，实际上都很空泛，只是一种口号，没有实际意义，以务实而著称的东莞消费者是不会买账的。　　特别是有些楼盘，将国际当成开发主题，这更是一种错误，国际不是主题，它只是一种定位，是给楼盘确定一种身份和地位。而概念则是贯穿开发与营销的主题，是楼盘的精神和思想。严格说来，东莞的商业盘大都缺乏概念（主题），在这方面做得比较好的是华南MALL，在国内首次直接成功地引入了MALL概念，并将MALL概念贯穿到开发与营销中去了。房地产是个同质化现象很严重的特殊产业，如不在概念上做文章，就无法跳出来，自然就无法引起公众的注意力，概念就是竞争力，是区别于其它楼盘的明显标志。　　2、撞车、克隆现象严重　　撞车是大家千军万马都过一座桥的缘故。由于大家都看好某些经营项目，就都往一条道上挤，这是直接造成东莞商业盘千人一面，了无特色的原因。比如有人喊出了国际口号，其它楼盘就也跟着打出国际的旗号，似乎不国际一下，就落伍了。比如中央商务区的某楼盘冠出国际商业模式，东莞西部的某楼盘则号称全球商业模式，像这种情况，自然就缺乏个性特色。有人就说过这么一句话，走进东莞，满世界都是国际，什么国际商业、国际公馆、国际会展、国际影城等等遍地开花。东莞的商业，要想做强做大做旺，就必须要根据自身情况，拿出有别于其它楼盘的东西来，否则就只能拼个你死我活。 　　3、定位过高　　大都在走高档化路线，比如动不动就以国际来定位。似乎越高档越好。定位不是要高而是要准，有个故事就是很好的佐证：明朝大谋略家刘基在其著作《郁离子》中写了三个经商故事，一个商人专门经营高质量商品，每种产品质量都过硬，而且恪守商业道德，可经营收益甚小，举步维艰。一个商人经营高中低三种档次商品，满足了不同顾客的不同需要，同样也恪守商业道德，可生意也做不开。另一个商人专门经营价廉物美的低档商品，却顾客盈门，生意十分红火。原因何在？第三个商人就明白一个很浅显道理：卖的商品，不是最好的，而是最需要的。　　东莞是个靠三来一补发展起来的城市，人口的整体素质不能与广州、深圳相比，外来白领真正能消费国际级品牌的人不多，东莞本地人有钱，但是东莞人的一个共同特征是很现实，对那些华而不实的东西不接受，对于有钱的人来说，真正要高消费，他们往往选择到广州、深圳这样的大城市去。比如要买一件上万元的服装，恐怕他们都会去大城市，而不会在东莞本地消费。从招商的角度来看，东莞是个小城市，许多国际商业巨头也很难看中东莞，对于一个定位高的商业楼盘来说，如果没有一家国际级的商业巨头进驻，经营上就会陷入困境。所以定位太高，不切合东莞特点，结果就会走入曲高和寡的艰难境地。　　4、仓库现象严重，将配套产业化　　东莞商业楼盘的另一个明显不足，就是像一个仓库或者说是百货店，里面什么都有，打开仓库大门，里面装满了步行街、写字楼、商场、酒店、公寓、娱乐城等等之类的东西，乍一看，似乎是好事，什么都有，可就是没有特色