上海长航御江国际广场商业项目定位报告.pptx

长航 ·御江国际广场商业定位报告Chang Hang Yu Jiang International Plaza Commercial Position Reporting御江国际广场项目商业定位大纲 解读宝山 区域研究 规划建议 相关附件1解读宝山宝山区：上海的“钢、港”基地上海板块区位图地理位置：宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻。区域面积293.71平方公里。区域地位：宝山是上海重要的“钢、港”基地 ，是上海的水路门户，中国最大的精品钢生产基地。 至2020年，把宝山建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化的滨江新区项目宝山区规划：三大片区定位区域发展新城区域：集中新城向组合新城发展，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的组合新城空间格局。新城用地规模55平方公里，人口规模55~60万。中心城区：宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标.产业区域：规划形成以宝钢、宝山工业园区为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。项目所在位置为新城区。产业区新城区中心城区项目宝山商业规划：以大华与淞宝为2个区域商业中心商业规划空间布局：1、培育形成2个区域性商业中心（1）淞宝区域性商业中心（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心 庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心 重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4 、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。大华淞宝宝山商业规划：四个大型社区商业商业规划空间布局：1、培育形成2个区域性商业中心（1）淞宝区域性商业中心（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心 庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心 重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4 、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业 整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。高境庙行通河顾村西城区宝山商业规划：四个大型社区商业商业规划空间布局：1、培育形成2个区域性商业中心（1）淞宝区域性商业中心（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心 庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心 重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4 、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业 整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。高境庙行通河顾村西城区宝山商业现状：以大华板块为主要消费地区域板块大型商业广场、百货大华板块九百购物中心、百安居建材卖场、苏宁电器、大华秦森休闲广场、巴黎春天淞宝板块安信商业广场、永乐家电卖场、黄金广场、宝钢商场庙行通河板块共康服饰城、好美家建材市场、华联吉买盛大型综合广场高境板块长江国际贸易中心、景瑞天际城、沃尔玛、喜洋洋购物中心淞南板块淞南路商业街、建配龙家具城西城区板块北上海商业广场、水产路商业街海滨吴淞板块景汇休闲娱乐中心、宏图三胞、国美家电卖场祁连上大板块宝山弘基文化休闲广场、聚丰园路商业街、聚丰集贸市场罗店板块罗店新镇北欧风情街、罗店老镇亭前街三林板块三林城市广场罗泾板块鸿达百货商店、陈功路商业中心宝山商业现状：以大华板块为主要消费地大华九百购物中心百安居巴黎春天宝山未来的大型综合体项目星月浦江国际淞宝路化成路淞宝 长江西路绿地北郊广场万达广场宝安公路绿地风尚天地沪太路 南北高架路共康顾村未来的大型商业项目：主要集中在共康板块 在未来的2年内，宝山区将有4个超过10万方大型综合项目建成，宝山的商业格局将发生新的变化。项目名称所属板块占地面积建筑面积交房时间绿地风尚天地共康82000平米120000平米2012年2月万达广场共康61345平米295000平米/星月浦江国际淞宝吴淞38000平米100000平米2011年10月绿地北郊广场顾村225000平米220000平米一期商业，2011年5月星月浦江国际万达广场绿地风尚天地对于市场的研判： 宝山区未来的商业格局已呈现：将以大华，共康，吴淞地区为其核心消费区。吴淞风尚天地万达广场巴黎春天星月浦江国际共康大华九百购物中心我司认为： 传统的商业模式是无法打破宝山未来的商业格局，差异化的产品定位才能取得突破！原方案：SOHO办公产品比例较大原方案的地上商业指标地