不动产经济学8.ppt

第三部分学习内容 不动产投资 学习目标 了解房地产投资的内容、优势及存在的风险 。 学会比较分析不同的投资方式及选择适当的投资策略。 不动产投资 第一节 基本投资原理 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费 或享受，（通过对某些投资对象的持 有）试图获取将来不确定的收益的一 种行为（或过程）。 第一节 基本投资原理 投资的关键因素： 收益 管理 税收 流动性 风险 怎样根据这五个经济特性的高低次序对不动产进行评级？ 不动产投资 第二节 不动产投资  不动产投资是一种将资本投入不动产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动和不动产金融资产活动，以获得最大利润的经济行为。 第二节 不动产投资 1、不动产投资方式 开发投资 ； 购置投资 ； 抵押放款 ； 购买证券 ； 投资信托（REIT）基金 ； 有限合伙(也称辛迪加)投资 ； （前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。） 一个例子：日本三井房地产销售公司“土蓝提”项目 第二节 不动产投资 2、不动产投资标的 未开发的土地 住宅 写字楼 购物中心或零售商场 （商业物业） 旅馆、酒店、会议中心 （产权式酒店） 休闲性房地产 工业厂房、仓库 第二节 不动产投资 3、不动产投资的优势 当今世界最富有的 200 人中，就有 20%以上的人是直接靠经营房地产起家的。在香港股票上市公司中房地产或与房地产有关的公司占 2/3。 第二节 不动产投资 正常情况下，地价具有不断增值的趋势。 不动产投资可以获得多重收益，具有较高的利润率。 （1）租金收益。 （2）销售收益。 （3）可以获得纳税扣除收益。 不动产投资风险小，可以起到保值作用。一是地价具有增值的趋势；二是房地产作为实业具有相当的抗通货膨胀功能，即材料等价格上升了，其产品价格可以随之上升；三是房地产是不动产，一旦租户或公司破产，通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失，投资者可以及时收回房屋并重新出租获取租金。 不动产投资可以获得非经济性利益，不仅可以获取较高的盈利，往往还可以获得一些非经济性收益——名声、社会地位等。 第二节 不动产投资 4、不动产投资风险 指不动产投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损的可能性 。 风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是指那些影响所有投资者即整个不动产投资市场的因素而引起的风险。如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。 非系统风险是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。 第二节 不动产投资 不动产投资的系统风险 经济周期风险。 购买力风险。购买力风险是指通常膨胀率较高，出售或出租房地产获得现金不能买到原来能买到的那么多东西，也就是购买力 下降了。 利率风险。不动产投资由于利率的变化会产生风险。贷款利率每一周期性的涨落，直接影响居民的购屋能力。 社会风险。社会风险是指由于政治的、经济的大变动以及相应的规划、政策等因素变动，引起不动产需求和价格的跌落所造成的风险。 自然风险。 第二节 不动产投资 不动产投资的非系统性风险 经营性风险。经营性风险是指由于经营上的失误造成的实际经营结果偏离于期望值的可能性。 财务性风险。财务风险是债务清偿风险，是由负债引起的。 第二节 不动产投资 5、不动产投资风险管理 风险移动：预期收益相同时，选择风险较小的项目进行投资；加强市场调查研究来实行正确决策。 风险分散：通过投资组合来分散风险 风险控制：通过良好的管理控制风险 风险转嫁：改变经营形式将一部分或全部风险由另一方来承担；保险方式。 第二节 不动产投资 6、不动产投资项目经济评价 静态分析方法（不考虑资金的时间价值） （1）投资回报率或投资收益率 （2）投资回收期 动态分析方法 （1）净现值法 （2）内部收益率法 第二节 不动产投资 静态方法简单易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观全面反映投资活动，常用于短期、小型投资项目评价。 投资利润率 投资利润率=年均利润总额/总投资×100% （自有资金）投资收益率 权益投资利润率=1年税前利润总额/自有资金×100% 第二节 不动产投资投资回收期 投资回收期是指通过项目的净现金流量来回收初始投资所需要的时间，一般以年为单位。 原始投资一次投出，每年现金流入量相等 投资回收期=原始投资总额/每年现金净流入