房地产投资分析-第4章.ppt

第4章 房地产项目投资估算及资金筹措 投资估算是估算项目投入的总资金，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内每年资金需求量。 4.1 建设投资的投资构成与估算 4.1.1投资建设期 投资建设期是指在项目决策后，从项目选址到竣工、验收、交付使用的这一段时期。 投资建设期一般包括以下六个阶段。 4.1.1.1项目选址 4.1.1.2项目设计 4.1.1.3制定年度建设计划 4.1.1.4施工准备与实施施工 4.1.1.5生产准备 4.1.1.6竣工验收和交付使用 4.1.2建设项目总投资估算的依据与要求 依据： ①专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件； ②专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数； ③拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。 建设投资估算精度必须满足工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不缺项，不少算；选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整；投资估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。 4.1.3建设项目总投资估算的步骤 建设投资估算可以通过下列步骤来进行： 1．分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等； 2．在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用； 3．估算涨价预备费和建设期利息； 4．估算无形资产投资和开办费支出； 5．汇总各项估算，计算建设总投资额。 4.1.4建设项目总投资的构成与估算 建设项目总投资,也称投资项目的固定投资，是指建设单位在项目筹建期间与建设期间所花费的全部费用。 工程建设投资估算的内容，从费用构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工直到竣工投产所需的全部费用，分为建设投资（含建设期利息）和流动资金两部分，或分为建设投资（不含建设期利息）、流动资金和建设期利息三部分。 4.1.4.1建设投资（不含建设期利息）的构成与估算 1．建设投资（不含建设期利息）的构成 （1） 建筑工程费：建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用。 （2）安装工程费：建设工程中的许多设备需要将其整个或部分装配起来，并安装在其基础或支架下才能发挥效能，在安装这些设备过程中所支出的费用称为安装工程费用。 （3） 设备、工器具购置费 （4）工程建设其他费用构成 工程建设其他费用是指除建筑工程费、安装工程费及设备和工器具购置费以外的一些费用。 ① 建设单位管理费；② 土地征用及拆迁补偿费；③ 勘察设计费和咨询服务费；④ 研究实验费；⑤ 合同公证及工程监理费；⑥ 办公和生活家具购置费；⑦ 室内装修费；⑧ 其他费用。 a无形资产投资构成 专利权 ；非专利技术 ；商标权 ；商誉 ；土地使用权 b 递延资产投资构成 研究费用 ；开办费用 ；联合试运转费 （5）预备费用构成 预备费用是指投资估算时用以处理实际与计划不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。 （6）固定资产投资方向调节税 目前，我国已经暂停收取此项费用。 2．建设投资（不含建设期利息）的估算 （1）工程费用估算 ① 扩大指标估算法 单位生产能力投资估算法 b. 生产规模指数估算法 c. 比例估算法 ② 详细估算法 a. 建筑工程费估算 建筑工程费＝项目建筑面积（或体积）×平方米（或立方米）造价 b. 安装工程费估算 安装工程费＝设备原价×安装费率＝设备总吨数×每吨设备安装费 c. 设备购置费估算 国内设备购置费＝设备原价×（1＋运杂费率） （2）无形资产投资估算 （3）递延资产投资估算 （4）预备费估算 基本预备费＝（工程费用＋工程建设其他费用）×基本预备费率 涨价预备费PC=It [（1+ f）t-1] 4.1.4.2流动资金的构成与估算 流动资金是指项目投产后，为保证企业组织和维护正常生产经营活动所必需的周转资金。 1．流动资金构成 （1）储备资金 （2）生产资金 （3）成品资金 （4）结算及货币资金 2．流动资金估算 （1）扩大指标估算法 1)产值（销售收入）资金率估算法： 流动资金额＝年产值（年销售收入额）×产值（销售收入）资金率 2)经营成本（或总成本）资金率估算法。 流动资金额＝年经营成本（年总成本）×经营成本资金率（总成本资金率） （2）分项详细估算法 ①储备资金估算 式中，供应间隔系数常取值为50%~60%。 ②生产资金估算 ③成品资金估算 4.1.4.3建设期利息的构成与估算 建设利息是项目借款在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息。 4.2 房地