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第9章 房地产投资项目的可行性研究 9.1房地产投资项目的可行性研究概述 9.1.1房地产投资项目的可行性研究的概念 房地产投资项目的可行性研究，是指在房地产投资决策前，对拟开发的房地产项目在技术的先进性、经济的合理性、财务的盈利性、工程建设的可行性几个方面进行全面的、系统的调查，研究分析和预测、评价，并在此基础上从环境保护、公众安全、社会福利等角度进一步对拟建项目的经济效益、环境效益、社会效益作出科学公正的综合评价和论证，同时制定出房地产投资项目实施的最佳方案。 9.1.2房地产投资项目的可行性研究的作用 1．可行性研究是项目投资决策的重要依据 2．可行性研究是作为筹集资金向银行申请贷款的依据 3．可行性研究是与各有关部门商谈合同、签订协议的依据 4．可行性研究是项目进行工程设计、设备订货和施工准备等基本建设前期工作的依据 5．可行性研究可作为环保部门和消防部门审查项目对环境影响和消防安全的依据；也可作为向项目建设所在地的政府和规划部门申请建设执照的依据 9.1.3房地产投资项目的可行性研究的内容 1．为什么要投资这个项目？ 2．项目投资的地点在哪里最佳？ 3．项目的投资环境怎样？ 4．项目的市场前景如何？ 5．项目的投资规模多大最合适？ 6．项目应采用什么样的工程技术？ 7．项目的建设期及作业安排是怎样的？ 8．资金筹措方案是否最优? 9．项目的经济效益、社会效益、环境效益怎样？ 10．项目是否可行并最优? 9.1.4房地产投资项目的可行性研究报告的编制原则 1．报告的内容简洁明了 2．表达方式形象生动 3．数据资料客观真实 4．观点明确，资料充分 5．可行性研究报告的内容有深度 9.1.5房地产投资项目的可行性研究报告的内容 1．总论 2．市场预测 3．投资资源分析与评价 4．建设规模与产品方案 5．场地选择 6．技术方案、设备方案和工程方案 7．原材料燃料供应 8．总图运输与公用辅助工程 9．节能措施 10．节水措施 11．环境影响分析 12．劳动安全卫生与消防 13．组织机构与人力资源配置 14．项目实施进度 15．投资估算 16．融资方案 17．财务评价 18．国民经济评价 19．社会评价 20．风险分析 21．研究结论与建议 9.2土地增值税和企业所得税计算案例 9.2.1土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 9.2.1.1把握两个概念 （1）增值额 （2）扣除项目金额 9.2.1.2掌握税率 四级超率累进税率 9.2.1.3确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入 9.2.1.4确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）转让房地产有关的税金支出 （5）其他扣除项目 9.2.1.5计算方法 土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数” 9.2.1.6案例分析 【例9-1】某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计每栋50万元，贷款支付利息每栋0.5万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 9.2.2企业所得税 企业所得税是指对企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 9.2.2.1企业所得税的税率 9.2.2.2房地产开发销售收入的范围 9.2.2.3确认收入（或利润）的方法和顺序 9.2.2.4成本、费用扣除的税务处理 （1）已销开发产品计税成本 ①土地征用费及拆迁补偿费。 ②前期工程费。 ③建筑安装工程费。 ④基础设施建设费。 ⑤公共配套设施费： ⑥开发间接费。 （2）期间费用； （3）营业税金及附加； （4）土地增值税。 9.2.2.5案例分析 【例9-2】仍以9-1为例，求开发企业的企业所得税。