1第一章物业设备设施管理基础讲解.ppt

二、简答题 1．物业设备设施管理的基本内容是什么? 2．什么是LCC理论? 3．物业设备设施管理组织的结构形式有几种? 4．物业设备设施的运行管理包括哪些内容? 5．物业设备设施的保养管理包括哪些内容? 6．设备技术资料怎么管理？ 【实践与训练】调查某小区或者校园内物业管理公司 一、实训内容 1.了解公司规模、经营理念。 2.了解公司机构设置、主要工作岗位、福利待遇及管理水平。 3.了解公司现阶段设备维修的管理运行程序。 二、实训步骤 1.按小组分工，与物业公司管理人员座谈，并拍照。 2.每组将调查成果做出PPT演示并讲解，教师点评。 第一章 物业设备设施管理基础 第一节 物业设备设施管理概述 第二节 物业设备设施管理的基本理论 第三节　物业设备设施管理的内容 第四节　物业设备设施管理机构和管理制度 本章内容 ■动脑筋 2012年10月，市民姚女士满心欢喜地购买了新房，入住不久就发现小区不少问题：小区路灯等公共设施受损得不到及时解决；小区水管多次破裂，频繁停水；小区多次发生入户盗窃案件，安防监控系统形同虚设；不少垃圾桶开裂了；地下车库产权不明晰等等。对此开发商与物业单位相互推诿。那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢？ 第一节 物业设备设施管理概述 、物业设备设施的概念及构成 （一）物业设备设施的概念 物业是指已建成的具有特定使用功能并且投入使用的各类房屋、建筑物以及与之配套的设备、设施和附属场地等。 物业设备设施是建筑物附属设备设施的简称，包括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系统，是构成物业实体的重要组成部分。 （二）物业设备设施的构成 房屋设备设施是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备设施。例如，一般住宅中的房屋设备设施由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备设施系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还要有空调、自动报警器、电信服务等设备设施系统。 二、物业设备设施管理 物业设备设施管理又称物业设备设施工程，是以设备设施的一生(（寿命周期，包括规划、购置、安装、调试、使用、维护、修理、改造、更新到报废）为对象，以提高设备设施综合效率、追求寿命周期费用经济性和实现物业管理企业生产经营目标为目的，运用现代科学技术、管理理论和管理方法对设备设施寿命周期的全过程，从技术、经济、管理等方面进行综合研究和管理。 三、物业设备设施管理的特点 （一）把物业设备设施的寿命周期作为研究对象，其中，寿命周期费用是评价设备设施管理的主要经济指标。 （二）突破传统做法，对物业设备设施进行工程技术、组织和财务经济等方面的综合管理。 （三）强调物业设备设施的可靠性和维修性设计。 （四）将系统论观点引入来研究物业设备设施一生的管理。 （五）重视设计、使用、维修中技术经济信息反馈的管理。 四、物业设备设施管理的目标 科学的物业设备设施管理是对设备设施从购置、安装、使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的整个过程进行技术管理和经济管理，使设备设施始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，体现物业的使用价值和经济效益。物业设备设施管理的根本目标是：用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备设施，提高设备设施的利用率和完好率。 五、物业设备设施管理的发展趋势 随着社会的进步，物业设备设施的维修和管理总体向专业化、社会化、集中化、规范化的方向发展，具体体现以下几个方面： （一）早期介入 （二）注重节能管理 （三）物业设备设施管理成本增加 （四）管理专业化、社会化 （五）管理信息化、智能化、自动化 （六）集中化与规范化 第二节 物业设备设施管理的基本理论 一、设备设施的LCC理论 （一）LCC理论 寿命周期费用（Life Cycle Cost，LCC）也称为全寿命周期成本，是评价现代设备管理的主要经济指标之一。 全寿命周期成本管理是从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新直至报废的全过程，使LCC最小的一种管理理念和方法。 （二）设备设施的寿命 设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。 （三）寿命周期费用的构成 物业设备设施寿命周期费用的构成主要有前期费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成本等。资料表明：前期费用占5％，购买费用占15％～25％，使用与维修费用占50％～65％，回收报废成本一般小于5％。由此可知，在全寿命周期费用中，使用与维修费用所占的比例最大。 二、设备