房屋登记办法与实务必威体育精装版.ppt

一、立法目的 规范房屋登记行为 维护房地产交易安全 保护权利人的合法利益 二、执法主体 为房屋所在地的房屋登记机构 房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构 三、登记的概念 房屋登记是房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿记载的行为 注意区分《城市房屋权属登记管理办法》房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为 四、登记簿 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿 房屋登记簿由房屋登记机构保管 五、房屋登记人员持证上岗 从事房屋登记审核的人员，应取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书持证上岗。 一、登记程序 申请 受理 审核 记载于登记簿 发证 登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告 注意：记载于登记簿，登记程序终止：所有审核程序必须于记载之前完成；一经记载，不能随意变更或者撤回登记 申请 第十一条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。 申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。 2010年11月18日起施行 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条?申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。 申请 共同申请原则 第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （三）因继承、受遗赠取得房屋权利； （四）有本办法所列变更登记情形之一； （五）房屋灭失； （六）权利人放弃房屋权利； （七）法律、法规规定的其他情形。 申请 3、共有房屋的登记申请 第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。 共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 注意：共有中共同申请与双方共同申请的区别 申请 4、代理人代为申请 法定代理人代为申请： 第十四条 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。 申请 委托代理人代为申请： 第十五条 申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。 委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。 注意：共同代理的问题 受理 第十七条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。 申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。 注意：补正原则上应当一次性告知！！！ 审核 形式审查为主、辅以必要的实质审查原则 1、形式审查： 权利来源证明文件（合同、继承关系证明、法院仲裁机构生效法律文书）； 其他机关在自己职权内做出的证明文件； 中介机构做出的证明文件 2、实质审查 第19条列举的需实地查看的三项情形； 权属证书； 身份证明 审核 予以登记的条件（第二十条） 1、主体一致 2、客体一致： 3、内容一致： 先核查内容的完整性；再核查内容与申请登记事项的一致性；后核查具体内容 4、与在先记载不矛盾 第一，登记簿记载抵押权的情况下，被抵押的房屋不得进行因合同导致的转移登记；第二，登记簿记载预告登记的情况下，不得进行处分登记，但预告登记的权利人书面同意的除外；第三，登记簿记载异议登记、查封登记或者登记机构已受理更正登记的情况下，不得进行处分登记；第四，不得在同一房屋上重复进行所有权登记。第五，在后申请地役权的内容不得与在先登记的地役权内容冲突。 5、不存在法定不予登记情形 审核 不予登记的条件（第二十二条） 第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记： （一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的； （二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的； （三）申