瞰都提报目标客户.ppt

瞰都项目整合营销思路汇报 市场调研 望京区域由最初的单一居住功能逐渐向多元化发展，带来更多消费需求。 望京区域内项目以高端公寓为主，由于竞争激烈，所以注重产品品质的提升，产品舒适度优，销售情况良好。 信息产业资源优势巨大，诸多世界五百强企业落户望京加之第四使馆区的规划发展，使得该区域从早期的“韩国城”朝向更为高端、国际化的方向发展。 亚奥区域集体育、文化、会展、休闲等为一体。 亚奥区域早期项目以高档商用公寓开发建设为主。 借助“奥运”快速升温，成为又一投资热点区域。 亚奥区域可开发土地减少，项目逐渐北移。 生态环境优越，交通网络发达，大规模商业配套规划。 朝青板块受益于朝阳公园，又是东部临CBD最近的居住组团区域，成为理想的CBD生活区。 城市主干路的新增规划，加快了朝青板块开发的步伐。 知名开发商操盘的高档项目的加入，大大提升了本区域的居住档次和区域价值。 中央、北京两大电视台的东迁加大了本区域文化人士的购房需求。 居住量的开发和交通自然环境的改善吸引了越来越多的人来此居住。 本区域商业配套相对薄弱，多数项目利用自身商业配套达到提高效益和完善社区商业的目的。 项目解读 产品优化建议 * * 市场调研 望京区域市场总结 市场调研 亚奥区域市场总结 市场调研 朝阳公园区域市场总结 市场调研 结论 本项目位于东四环东风北桥，在丽都板块与朝青板块交汇处，区域内项目品质较高，大多为精装修交房。 初步确定本项目的竞争区域为丽都、朝青板快，主要竞争对手为阳光上东和泛海国际。 同比周边项目，本项目规模小、配套少、物业服务水平一般。 竞争区域内销售价格在16000-20000元/平米左右。 因此，除确定不可变因素外，瞰都的突破点—— 提高精装修的品位提供高水准物业服务 项目解读 交通条件： 东侧紧依东四环，占据东风北桥的东北角。 北侧即为机场高速。 交通路网快捷高效，迅速连接与中心城区 及CBD、亚奥、燕莎、丽都等城市中心 区的转换。 区位条件： 直面朝阳公园，尽享第三使馆区、燕莎— 丽都板块及朝阳公园板块的成熟配套及优 越的景观配套资源 占据国门第一带的位置，区域认可度极高 投资市场及涉外氛围成熟 配套条件： 项目周边大量的涉外机构：ABB、雀巢、松下、LG、诺基亚、西门子等500强企业 第三使馆区的国际近邻：美国、韩国、日本、德国、以色列、文莱等 涉外五星级酒店：丽都饭店、柏丽饭店、凯宾斯基、长城饭店、昆仑饭店等 教育配套：21世纪学校、德国学校、中日青年交流中心、留学生服务中心 商业配套：燕莎商城、汽车电影院等 景观配套：朝阳公园，亚洲最大的城市公园，北京的“中心公园” 这里是北京发展最早且最为成熟的涉外商圈，汇聚了北京近1/4的外籍人士，70%的涉外国际酒店，见证了北京国际化的进程。这里有北京不可复制的城市地位。 项目解读 瞰都基础数据罗列： 占地面积：3.46万平方米 总建筑面积：11.55万平方米 地上建筑面积：9.21万平方米 商业及配套用房：0.68万平方米 总户数：1062户 由六栋17-27层点示高层组成，A、 B座为一期，已全部售罄，并于05 年9月入住；D、E座为二期，已全 部售罄，并于05年9月入住；目前 在售C座，仅余6套可售，将于07年 底入住 F座（5-2#楼）此前整售给日本太 平洋幸运酒店，亦是此次提案的标 的物 F 座 E 座 D 座 B 座 A 座 C 座 项目解读 项目解读 C座14500元/平方米 2007-10 7500元/平方米 2003-07-02 7450元/平方米 2003-10-22 6200元/平方米 2003-11-17 7450元/平方米 2003-11-20 7450元/平方米 2004-03-15 7600元/平方米 2004-06-07 8200元/平方米 2004-10-27 8200元/平方米 2004-12-16 12000元/平方米 2005-03-31 13000元/平方米 2005-04-26 13500元/平方米 2005-06-29 13500元/平方米 2005-10-19 19000元/平方米 2005-11-23 19000元/平方米 2006-03-08 LOFT均价：19000元/平方米 D座平层均价：10400元/平方米 2006-04-26 11000元/平方米 2006-08-17 D座11500元/平方米 2006-09-19 均价 时间 价格变化监测： 瞰都从开始销售至今，通过各期推售 产品、位置及工程形象的变化，经过 了多次的价格调整。