2009年世联青岛李沧项目前期可行性研究讲解.ppt

中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告 谨呈：中南控股集团有限公司 报告提纲 本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩 地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。 地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。 本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区 通达性 从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。 308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。 进入性 从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。 308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。 公交 国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371 地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响 地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界 地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。 308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。 地块现状： 夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。 地块中部以湖和砖厂为主。 308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。 青银高速东侧则是以自然坡地为主。 地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地 地块地形： 地块的整体地势是东西高，中间低。 东西两侧是山体的自然延伸。 而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。 西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感 西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期） 中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。 东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。 地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏 现状商业设施： 地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。 周边现状教育配套设施： 王埠小学 青岛61中学 地块距最近的市级商圈——李沧商圈 直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。 沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主 市区客户到达本地快的途径： 市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域 区域竞争： 地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。 地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。 位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面） 盘点 地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约1000亩 地块2位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。 地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。 本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有6条公交线路通向李沧市区 通达性 从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。 地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。 进入性 但从地块的现状看，本地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。 地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，至今道路尚未修通。 公交 九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。 地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分 地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。 地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。 金水河东西向贯穿地块，自然分割了地块。 地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治 地块现状： 地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。 地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。