20110504武汉中恒五里墩项目前期策划报告讲解.ppt

以休闲的名义，呈现最纯粹的生态自然、最丰富的高端休闲！建立属于大武汉的第一，属于中国的第一！ 时代城 世界级休闲享乐生活的三大主张 主张2：世界级的高端休闲 将顶级智能化系统、视听娱乐系统、弱电系统全面置入居家生活中，倡导一种新享乐主义生活方式，构筑项目的生活高度！ 时代城 世界级休闲享乐生活的三大主张 主张3：世界级的享乐生活 ——本项目始终以“打造大武汉名盘”为目标，以区域为依托，打造四新新城科技综合体，借助开发商科技智能上的优势，差异化竞争； ——通过现场的极致展示和城市科技馆概念的炒作，引起客户的普片关注，拔高项目形象； ——以大事件引爆市场，通过与969项目的同步宣传，打响开发商品牌知名度； ——合理的推售铺排和后续规划引导，以及客户的深度挖掘，支撑项目持续热销。 整体策略 You enjoy. We serve. 谢谢聆听！世联地产 谢谢聆听！ 做大武汉科技新城，必有大盘之气魄 我们从不去迎合市场，因为潮流一直由我们在引领！ 市场研调及核心客户分析 附件 从城市整体角度来看，武汉三镇的房地产市场及客户表现存在诸多共性特征 三镇的市场共性 置业特征有严重的区域情节 优势资源型项目由高端定位出现下探 商业配套直接影响项目价格水平 多年形成的置业惯性导致武汉客户基本以本区域置业为主，少有客户主动选择外区域。 商业配套对项目价值的带动在武汉表现的尤为明显，多数客户对商业的看重甚至高于自然资源；核心商圈内部项目形成武汉的最高一级的价格平台。 素有“百湖之城”之称的武汉，资源丰富，资源型项目成为高端市场主力的同时，在巨大的竞争之下，也逐渐向主流性价比型定位妥协。 武昌、汉口和汉阳客户在严重的区域情节之下，武汉三镇呈现了以满足本区域置业客户需求为重点的市场特征。 区域市场特征 ——市场共性 省政府及企事业单位高管，高新技术产业人群，高校教师等大量高购买力人群持续支撑区域中高端房地产市场。 占据武汉最具价值的东湖资源，同时高校云集，国家级高新区自我实现新一级商圈，武昌在三镇中相对最宜居。 区位和交通的原因直接导致武昌成为三镇中最独立的区域型市场，各类型置业需求基本在区域内满足。 定义为省政治文化中心的武昌，高校、政府单位、国家级高新区协同拉动武昌房地产市场 区域市场特征 ——武昌市场 长期形成的区域置业惯性短期内难以突破，未来随着轨道交通体系的拉动，武昌和汉口可能实现进一步的置业互动和区域融合。 最独立的区域市场 大量中高端需求支撑市场 资源占有和产业设定最宜居 徐东商圈 中南商圈 光谷产业园 中南 商圈 东湖高新区 徐东商圈 青山板块 省政府 城市商业核心，综合认知最高的区域，区域中心住宅集约化发展，价格挤压程度逐渐加深 区域市场特征 ——汉口市场 凭借商业在城市中的核心地位，汉口未来将持续保持市场的焦点地位，但价格敏感型客户的外溢已成为必然的发展趋势。 城市商业核心的定位使得汉口具有较强的对外辐射力及对内的巩固力。 区域中心集约化发展，高容高密产品成为市场主流： 随着中心区开发的饱和，客户在选择高标准的商业配套同时必将放弃居住的舒适度。 被迫外溢的客户比例逐渐增多： 价格挤压型客户除了汉口远郊，同时越来越多的客户选择外溢至汉阳，而位置上相对更靠近城市中心的区域。 古田板块 硚口板块 江岸区 金银湖板块 盘龙城板块 江汉区 汉口 商务金融中心 汉阳 老工业区 武昌 政治文化中心 传统老工业区，内需型的房地产市场，以跟随性发展为主，对区域外客户的吸纳力有限 区域市场特征 ——汉阳市场 区域属性决定了项目所在的汉阳将仍然延续以内销为主的市场特征，本案所要重点关注及捕捉的客户，也将以区域内的实际需求为主。 全市价值低点 内向型市场 价值逐渐提升 短期内现状难突破 以满足内部需求为主，仅个别一线开发商打造的高端项目能够吸引到区域外客户 除汉阳临近汉口的商业核心区外，其他区域的价值始终处于全市的价格洼地 新工业区的发展，商业的成熟及规划利好，共同促使汉阳的区域价值逐渐提升 良好的预期下，历史形成的区域价值定性短期内仍然难有突破。 以传统钟家村，新枢纽王家湾两大商圈为核心，沿龙阳大道直通开发区，形成汉阳目前的房地产板块格局 汉阳细分市场 板块的划分 汉阳大道 龙阳大道 江城大道 四新大道 汉新大道 钟家村 板块 王家湾 板块 三环线 沌口经济技术 开发区 四新新城 龙阳大道延长线 待改造的城中村 钟家村板块 汉阳传统商圈，区域价值最高，一线开发商的进驻将区域价值拉至与汉口价值趋近。 王家湾板块 近年新发展成型的枢纽商圈，商业地位逐渐超越钟家村，住宅价值大幅攀升，目前为区域第二梯队。 龙阳大道延长线 以王家湾为原点，沿龙阳大道两侧重点开发，产品二元化，综合性价比较高。 沌口开发区 自我循环的半封闭市场，基本发展成型，配套上的满足致