2012实习律师房地产业务讲座讲解.ppt

安徽天瑞律师事务所 孙森律师 房地产及其关联律师实务 孙森 律师 2012.9 主要三大业务领域：土地、房地产开发、工程建设 20年来的发展历程：纠结 〇 1990年5月19日，国务院55号令：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 〇 1994年7月5日：《中华人民共和国城市房地产管理法》； 〇 1995年12月27日：最高院《关于审理房地产管理法施行前房地产开放经营案件若干问题的解答》； 〇 1998年7月20日，国务院248号令：《城市房地产开发经营管理条例》； 〇 2002年6月11日：最高院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》； 〇 2003年4月28日：最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》； 〇 2004年12月21日：最高院《关于集中清理拖欠工程款和农民工工资案件的紧急通知》； 〇 2005年1月1日：最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》； 〇 2005年8月1日：最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》； 〇 2007年3月16日：《中华人民共和国物权法》； 〇 2009年7月9日：最高院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知； 〇 2011年1月21日，国务院590号令：《国有土地上房屋征收与补偿条例》。 二、从“三荣大厦系列案件”看房地产项目策划、销售及运营 〇 1997年4月开始动工建设，同年底开始预售，1998年12月结构封顶。大厦25层，总建筑面积约28000平方米。 〇“两次三荣风波”。 〇 涉案众多，政府已经投入2亿多资金进行处置，尚未最终处置完成。 〇 从写字楼+商业，到产权式酒店+商业。 〇 1993年开始动工建设，烂尾后涉及债务3.2亿元，分布在四个省11个法院，共73个案件，是当时合肥市闲置时间最长、欠债最多、面积最大地烂尾楼。 〇 “不仅要有知识和经验，还要有挑战困难的顽强毅力和坚忍不拔的精神！” 〇 房地产项目并购：资产收购、股权收购、合作开发、综合收购。 四 、从“双龙地产系列案件”看房地产项目的融资 〇 从“太阳岛花园”到“产权式酒店”； 〇 债务总额近2.5亿元，已诉讼债务1.99亿元，未诉讼债务4500多万；省、市、区法院案件69件； 〇 政府协调，集中执行，合理分配； 〇 房地产开发中的融资：金融机构直接融资、民间融资（委贷、典当、小贷、担保、个人）、信托投资计划、私募股权基金、合作开发等。 五、从“华坤及桃园房产系列案件”看房产开发与中介的规范经营 〇 开发商及其实际控制人违法违规是客户的噩梦； 〇 桃园房产：虚报注册资本罪、合同诈骗罪，罚金110万； 华坤房产：合同诈骗罪，罚金50万元； 张坤平：虚假出资罪、虚报注册资本罪、合同诈骗罪，无期； 张坤霞：虚报注册资本罪、合同诈骗罪，10年6个月。 六、从“安徽国际商务中心项目”看城市综合体项目开发 〇 老城区金屯立交旁的标志性建筑，总建筑面积约18万平米，包括商业、写字楼、5.2米层高的公寓、高层住宅等； 〇 商业业态定位和销售：“百脑汇”-预约购买、超市、银行； 〇 综合性物业管理：重点和难点。 七、从“国购广场项目”看商业地产项目开发 〇 目前合肥市最成功的商业地产项目之一； 〇 模式：大型超市（家乐福）+专业超市（屈臣氏）+餐饮+品牌服饰+休闲娱乐+楼顶停车场； 〇 商业地产开发经营：房屋销售（带租约销售）、房屋租赁（分割租赁）、售后返租（固定回报）、产权回购、商业管理、物业管理，融资； 〇 其他成功的商业地产项目：万达广场、华润-万象城。 八、从“金源-世纪城项目”看城市综合地产开发 〇 在城郊结合部或新城区大规模造城：“我们造城！”； 〇 开发模式：五星级酒店+高端写字楼+商业综合体+配套社区商业+高级公寓+普通住宅+学校+幼儿园； 〇 商业业态：大型百货+大型超市+专业市场（居然之家）+餐饮+休闲娱乐； 〇 法律关系及其复杂，需要非常综合性的律师服务。 九、从“苹果教主”乔布斯的精彩人生思考房地产律师业务的创新 〇 上海建纬：全过程服务开创者； 〇 上海锦天城：模块化标准服务； 〇 北京中伦金通：为银行提供批量按揭服务； 〇 广东人民时代：房地产律师策划-诉讼和非诉讼； 〇 房地产私募股权投资基金服务：法律专家、尽职调查、项目并购； 〇 房地产融资服务； 十、房地产业务参考合同文本 〇 土地出让合同：国标和地标； 〇 商品房买