初级会计实务--投资性房地产.pptx

投资性房地产（一）投资性房地产概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，【提示】企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。（3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。2.不属于投资性房地产（1）自用房地产：如企业的厂房、办公楼和经营用土地等---固定资产和无形资产（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地---开发产品3.投资性房地产特殊情况的判断 （1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。（2011年）A.房地产开发企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】BC【解析】选项A属于企业的存货，选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。【例题·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（　　）。A.房地产开发企业开发的准备出售的房屋B.房地产开发企业拥有的已出租建筑物C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】AC【解析】房地产开发企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产。【总结】下列不属于投资性房地产：1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；2.企业自用的办公楼；3.房地产开发企业开发的商品房；4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权；5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物；6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。（二）投资性房地产的账务处理投资性房地产核算有两种模式-成本模式 -公允价值模式1、科目设置的区别（1）成本模式①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧（摊销）；③投资性房地产减值准备。（2）公允价值模式①投资性房地产—成本； ②投资性房地产—公允价值变动；③公允价值变动损益（三）投资性房地产的取得方式（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。基本账务处理：借：投资性房地产　贷：银行存款等 【例题·单选题】2015年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（　　）万元。A.100 B.117 C.117.3 D.100.3【答案】A【解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。差旅费计入当期的管理费用。（2）自行建造的投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。（3）内部转换形成的投资性房地产 a、作为存货的房地产 投资性房地产 b、作为自用建筑物 投资性房地产根据后续计量模式的不同可以分为：原则：1.成本模式——同固定资产（无形资产）--提折旧，提减值 2.公允价值模式——同交易性金融资产—不提折旧，不提减值A. 作为存货的房地产 投资性房地产 成本模式：借：投资性房地产（账面价值）　存货跌价准备【转换当时已计提的减值准备】　贷：开发产品【账面余额】公允价值模式：借：投资性房地产—成本【以转换当日的公允价值计量】　存货跌价准备【转换当时已提减值准备】借差：公允价值变动损益　贷：开发产品【账面余额】贷差：其他综合收