别天天说自己是地产人,今天,说说房地产背后的故事!.docx

我是误打误撞的事进入房地产行业，屈指算来已经22个年头，经历无数次的杯盏交错、与客户无数次的横眉怒目，见识太多人的腐臭糜烂，当然更多的客户成为朋友之后的交往也让我感动。而今，目前手中的项目进入尾声。突然感觉很无聊，有很多话积压在心中不知道如何表达。可能是被太多人误解过，被太多人辱骂过！但做一个房地产从业者，其实很想说：很多东西你们假装懂了，但实际上你们不懂！第一篇关于土地的那点事！！！大家众所周知的开发房地产的先决条件就是土地及土地手续的齐备。 土地手续包括两个土地证和建设用地规划许可证。我分开将这两个证背后的故事!1、土地的来源一般开发商都会有一个不错的社交网络，大部分土地出让信息都是通过这个社交网络来获取，并不是大家看到的报纸上的什么土地储备中心的出让公告，凡是看到公告的基本都是已经到交易的尾声了。这里面的猫腻，很有意思。现在虽然名义上是招拍挂政策在主导土地的出让，但实际上大部分土地都还是停留在协议转让的基础上做招拍挂的流程给众人看！最搞笑的是，有一次公司看到一块合适的地块，拖关系找到了土管局，然后拿到竞标资格通知书的时候离拍卖当天只有3天，让3天内筹集5000万的保证金！这明摆着就是逗你玩，人家买卖双方早就内部搞好了。虽然名义上是从土地储备中心买地，但实际上土地储备中心就是一个监督方，一般都是开发商打通卖方领导，达成价格的意向，然后卖方同意由储备中心将土地收储然后走拍卖流程！（这个过程其实是开发过程中灰色交易最激烈的事件之一，很多城中村的支书和村长村主任倒在这里）。拍卖现场不知道有没有朋友参与过，举牌的过程很搞笑！ 一般来说，都是一个买主，7-8个拖来趁场面，一个多亿的起拍价，那些陪衬的都以1万为单位加价。。 搞得主持拍卖的官员都哭笑不得！当然也有不服软的人，会来搅局，但大部分时候都是达成默契的！因为没有默契的拍卖会，很容易造成火拼！买主一般都带着几个暴力金刚镇场面！这个土地的交易只是房地产开发大剧的开场白。 有了这个热身后面的事会更加精彩！2、关于土地的几个证件大家都知道开发需要5证，但5证的办理是有顺序的。 先办理的就是土地证和建设用地规划许可证。但这中间有个莫名其妙的矛盾，后面为这事还要跑断腿！土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订