房地产登记技术规程相关问题解析.ppt

谢 谢！ 9 境外企业法人 本条存在的问题： ①境外与国外概念的区分 注：境外是一个地理概念，是相对于境内而言的（港、澳、台属境外），而国外则是是一个政治和法律概念，是相对于国内而言的（例如日本）。 境外是指一个国家领域以外或者领域以内但国家政府尚未实施行政管辖的地域。领域内如中华人民共和国香港、澳门、台湾地区，从地理的自然界线来说是中国领土，但目前中华人民共和国政府自身尚未对其实施管辖权，因此也属于境外概念。国外则是以国家主权和地理自然界线讲的，因此香港、澳门、台湾地区不能称国外，而其他的国家，如日本、加拿大、韩国等则要称国外。 ②境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记 建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房（2006）171号)，境外机构在境内设立的分支、代表机构可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，在境内没有设立分支、代表机构的境外机构不得购买商品房。因此只有境外的法人和其他组织在国内设立的分支、代表机构才能作为房屋登记的主体。 10 境内经营性其他组织 11 境内非经营性其他组织 12 境外其他组织 本条存在的问题解析： ①关于其他组织 ②境外其他组织的房地产登记问题 ③关于实践中的几类特殊主体的房地产登记问题 其他组织： 主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。 1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；2依法登记领取营业执照的联营企业；3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；4经民政部门核准登记的社会团体；5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；6法人依法设立并领取营业执照的分支机构；7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；8中国人民保险公司设在各地的分支机构等 以上组织体中，部分涉及到经营性行为的，如合伙企业、独资企业等，必须以营业执照作为其主体身份证明，而无经营性行为的，如经民政部门核准登记的社会团体，则多数持有民政部门核准登记的社团登记证明，也有部分其他组织缺乏相关从业登记机构，但从组织体的存在而言，其必定持有组织机构代码证。因此应当先要求其提交营业执照或登记证明，如确无法提交的方以组织机构代码证作为有效身份证明材料。 几类特殊主体的房地产登记问题3-1： 其一破产中的破产管理人 自2007年6月1日实施《企业破产法》后，我国立法将原《企业破产法（试行）》中使用的清算组概念放弃，而选择了破产管理人的概念。 破产管理人，是指破产案件受理后依法成立的，在法院的指导和监督之下全面接管债务人企业并负责债务人财产的保管、清理、估价、处理和分配等事务的专门机构。 注：实践操作中，在房地产登记申请表上仍需要以破产企业名义提出申请，但登记机构应当加收人民法院指定破产管理人的生效法律文书作为破产管理人的身份证明材料。 几类特殊主体的房地产登记问题3-2 其二工会法人 《工会法》：中华全国总工会、地方总工会、产业工会具有社会团体法人资格。 　　基层工会组织具备民法通则规定的法人条件的，依法取得社会团体法人资格。 维护职工合法权益是工会的基本职责。工会在维护全国人民总体利益的同时，代表和维护职工的合法权益。 　 几类特殊主体的房地产登记问题3-3 其三村民委员会和居民委员会 村民委员会和居民委员会不能直接作为房地产登记的权利主体。 13 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构 解析： 该类主体目前没有其他的上位立法进行明确，参照《机动车登记条例》的规定对该类主体进行了规定。 B.0.11 解析： 本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的处理方法。遵循谁出证、谁证明为一般规则，公证和认证方式为补充的处理方式。 注意：主体同一性证明不能等同变更登记情形 实践中，部分登记机构对于身份证号码发生变动的情形办理房屋变更登记的处理方法是于法无据的。 注：房屋变更登记的情形：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或减少的；（四）法律、法规规定的其他情形。 B.0.12 几个实践中的问题： ①在各环节重复要求出具房产测绘成果 ②各历史发展环节中不通标准下测绘成果的适用 B.0.13 本条规范了共同共有与按份共有在登记实践中的处理方式。 ①两者的区分 二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系的存续期间不同。 ②具体的处理方式 共有性质表述；份额表述。 引导性要求申请时明