2014古镇商业项目操作建议讲解.ppt

一、产权返租模式 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——保利友谊城、大中华太古广场 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 二、店中店销售模式 第二模式 本方式核心价值： 缓解了全部销售与持续经营的矛盾，必须找一家专营的商业招商管理运作公司，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾 二、店中店销售模式 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例——西安赛格电子市场 第三模式 本方式核心价值： 解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。 三、基金整售模式 第三模式 1、已投入使用并收益稳定的商业。 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品 牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买。 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回 购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买。 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以 上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一 般在6％左右就可以了，而欧美基金要求租金回报率一般在10％以上。 整售的适用条件 三、基金整售模式 第三模式 操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例——凯德置地的“中国商业地产基金”计划。 三、基金整售模式 四、项目信托方式 第四模式 本方式核心价值： 项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，审批难度大。 四、项目信托方式 第四模式 信托的适用条件： 一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设  计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信 托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批； 四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意 见稿）》提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地 产业务给予放松200份限制的政策优惠。 四种模式的对比 四种销 售模式 四种盈利模式 适用条件 业主 风险 前期销售速度 销售 价格 操作 难度 产权返 租模式 售卖给投资的个体（回现）； 租金的差额（持续盈利） 政府已明令禁止 高 快 高 低 店中店 模式 售卖给投资的个体 （分割独立散售） 1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定 中 中 中 高 基金整 售模式 售卖给基金 （一次性整售） 1、发展商对价格要求不高 2、商业促进公寓楼的销售 低 慢 低 较高 项目信托模式 通过信托公司进行 金融渠道融资（获现） 1、发展商有融资需求 2、发展商有足够的品牌支撑 3、项目前景看好 低 快 较低 高 注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析 【秦楚人食街】 主要经营特色餐饮，弘扬传统文化， 给传统美食提供一个演绎的大舞台，满 足游客在商洛的饮食需求，参考业种 主要有：国内大型连锁餐饮、中型品牌连锁 快餐、中华名吃城、地方风味小吃。 A地块-餐饮 【异域风情】 引进韩国烧烤料理和日本料理，增加异域风情，参考业种：中西式复合餐厅、韩国料理自助餐厅、日本料理。 A地块-餐饮 业态明细表 业种名称 数量 合计面积（m2） 国内大型连锁餐饮 2间 2400 中型品牌连锁快餐 4间 1200 中华名吃城 8间 800 地方风味小吃 10间 400 合计 24间 4800 餐饮地块 业种名称 数量 合计面积（m2） 火吧 1间 900 西餐厅 2间 1000 韩国料理 1间 500 自助烧烤 1间 500 烟酒商店 2间 100 合计 5间 3000 【现代都市消费广场】 填补商洛当地商业业态空缺，参考业态种类： 大型超市、大型酒店、数码科技广场、电影院、健身房。 B地块-购物 是给追求时尚、追求品质衣着的消费者提供的一站式购物商场，参考业种有：