商业地产运营管理方案.ppt

-*- 基础管理费用 经营推广费用 物业管理费 （元/㎡/月） 资产折旧 （元/㎡/月） 空调费 （元/㎡/月） 运营费 （元/㎡/月） 15 15 10 待定 Part . 6 项目运营经济指标构成与估算 市场承受 物业管理费 管理费补贴 假定按该标准一年补贴费用 8元/㎡/月 32元/㎡/月 32*12*48000 项目经营管理成本初判 根据粗算，本案如进行常规全盘经营，未来经营成本较高。 根据南充商业市场情况，市场基础管理承受费用极限为8元/㎡/月。如果按照上述标准进行收取，前期补贴费用较高。 1、项目造活后才有可能向商家收取。最少期限3年。 2、收取方式无统一标准，费用含在物业费用中统一收取，若单独立项收取，商家阻力较大。 3、在项目未造活时，此部分费用由开发商进行补贴。 以此为前提，进行本案经营管理费用建议： -*- 注：以上项目收取的物业管理费均包括商业运营费。 成都市部分商业项目物业管理收费情况一览表 Part . 6 项目运营经济指标构成与估算 例：成都项目收费 根据案例，建议本案经营物业管理费用收取。 从上表中可见，多数经营者因商家抗性较大，多数将经营费融入物业费一同收取；而新兴商场多数依靠补贴进行运营。（地一、群光）。而南充市场成熟度较成都偏弱，经营补贴力度更大。 -*- 项目运营成本汇总 Part . 6 项目运营经济指标构成与估算 项目前期销售期，应预留3000万资金，用作3年内营销造活补贴。 从第三年起，按照年经营费用预算进行平均，向商家收取经营造活费。 预计3年项目培育期运营成本为2800万元，备用金200万元。 时间 预算总费用（万元） 费用细项 预算金额（万元） 第一年 1200 开业造势活动 80 开业媒体宣传 50 年度品牌营销推广 220 卖场商业氛围营造 150 年度媒体宣传投放 100 卖场形象优化 50 经营补贴 550 　 　 　 1200 第二年 1040 年度品牌营销推广 220 卖场商业氛围营造 120 年度媒体宣传投放 100 卖场形象优化 50 经营补贴 550 　 1040 第三年 760 年度品牌营销推广 120 卖场商业氛围营造 60 年度媒体宣传投放 80 卖场形象优化 50 经营补贴 450 　 760 备注 ： 3000万元为整体经营造活费用预算，实施中三年造活费用支出统合进行计算。 合计 3000万元 -*- 第一年运营费用明细 Part . 6 项目运营经济指标构成与估算 第一年运营费用保守预算为1200万元。 时间 预算总费用（万元） 费用细项 预算金额（万元） 费用说明 第一年 1200 开业造势活动 80 1、开业整体卖场氛围包装（指引系统、门头、外墙包装美化、现场吊幔、造型等）；预算15万2、开业庆典及路演、大型推广及明星造势活动（明星聘请为主，预算20万）；3、开业大型营销促销活动补贴（统一促销优惠，预算45万）； 开业媒体宣传 50 开业前期电视、电台、公交、户外、路牌等开业宣传 年度品牌营销推广 220 1、年度各主要节日与换季营销活动；（节日期活动宣传、如国庆、圣诞）2、全年各档期品牌炒作与整合营销活动实施；（合计20万元/月） 卖场商业氛围营造 150 全年每月卖场整体氛围包装、节庆日氛围营造（门头、外墙包装美化、现场吊幔、造型、现场活动搭建、布置等），首年需要多次活动、氛围包装项目，带动人气 年度媒体宣传投放 100 1、全年南充主要路口户外大牌、高速路牌广告位固定推广 ；2、全年报纸、电视电台、公交等媒体宣传、宣传印刷品制作； 卖场形象优化 50 项目部分公共导视补充及整体硬件形象优化、美饰升级 ；（预留广告位搭建，指示系统的更换等） 经营补贴 550 1、稳商政策实施相关管理费用补贴；（见右表）2、招商促进及政策性优惠；（租金减免）3、商家大型营销活动经营性补贴 ；（打折促销活动）4、商家联谊活动经费；（联谊商家） 　 　 　 1200 　 -*- 第二、三年运营明细 Part . 6 项目运营经济指标构成与估算 第二三年依次递减。 时间 预算总费用（万元） 费用细项 预算金额（万元） 费用说明 第二年 1040 年度品牌营销推广 220 1、年度各主要节气与换季营销活动；2、全年各档期品牌炒作与整合营销活动实施；（18万元/月） 卖场商业氛围营造 120 全年每月卖场整体氛围包装、节庆日主题氛围营造（10万元/月） 年度媒体宣传投放 100 1、全年南充主要路口户外大牌、高速路牌广告位固定推广 ；2、全年报纸、电视电台、公交等媒体宣传、宣传印刷品制作； 卖场形象优化 50 项目部分公共导视补充及整