土地增值税法要点.ppt

* 三、不同增值率的房产是否合并的筹划 （二）具体案例 3.分析评价 当两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。 并不是所有的合并核算都可以节税，在实践中必须具体测算后才能作出选择。 * 四、有关房产销售中代收费用的筹划 （一）政策依据与筹划思路 纳税人有两种代收费用的收取方式： 将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取 作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。 在房价之外向购买方单独收取 不作为转让房地产的收入，在计算增值额 时也不允许扣除代收费用 。 * （二）具体案例 1.具体案例 某房地产开发公司出售一栋商品房，拟获得销售收入3000万元，按当地市政府的要求，在售房时需代收200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。请问该公司是否应将代收费用并入房价？ 四、有关房产销售中代收费用的筹划 * （二）具体案例 2.案例解析 如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则允许扣除的金额为： 200＋600＋200＋（200＋600）×20% ＝1160 （万元） 增值额为：3000－1160＝1840 （万元） 增值率为：1840÷1160=158.62% 应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1160×15%＝746 （万元） 四、有关房产销售中代收费用的筹划 如果公司将代收费用并入房价向购买房一并收取， 则允许扣除的金额为： 200＋600＋200＋（200＋600）×20%+200＝1360 （万元） 增值额为：3000+200－1360＝1840 （万元） 增值率为：1840÷1360=135.29% 应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716 （万元） * （二）具体案例 显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人的增值率降低，导致少缴纳土地增值税30万元。 四、有关房产销售中代收费用的筹划 * （三）分析评价 由于在计算土地增值税时，土地增值税＝增值额×适用税率－可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的。 当单独收取代收费用时的增值率如果未超过50%，其适用的速算扣除系数为0时，无论代收方式如何，纳税人的税负都是一样的。 如果房地产开发商将房屋装修后提高价格销售，也可达到同样效果。 四、有关房产销售中代收费用的筹划 * （一）政策依据与筹划思路 五、利用税收优惠政策进行筹划 税法规定：纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。 纳税人可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。筹划的方法有两种： 利用合理定价进行筹划 增加扣除费用进行筹划 * （一）政策依据与筹划思路 五、利用税收优惠政策进行筹划 假设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，则企业应缴纳的营业税为5%X，销售税金及附加为：5%X（1＋7%＋3%）＝5.5%X(7%、3%分别为城建税税率和教育费附加征收率 ) 如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为： X=（A＋5.5%X）×（1＋20%） 解得：X＝1.2848A， * （一）政策依据与筹划思路 五、利用税收优惠政策进行筹划 如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。 设提高价格Y单位，则只有当 Y 30%×（ X+Y－A－5.5%X－5.5%Y＋5.5%Y）+ 5.5%Y时，即Y 0.0971A，X＋Y 1.3819A时，提高价格才能增加收益。 新增的土地增值税 新增的 营业税 * （一）政策依据与筹划思路 五、利用税收优惠政策进行筹划 如果通过增加可扣除项目金额达到增加收益的目的，则只有当节省的税收高于或等于增加的可扣除项目金额，企业才可获益。 企业节省的税收即是企业未增加可扣除项目时需要缴纳的土地增值税：30%×（ X－A－5.5%X） 设增加的可扣除项目金额