关于审价若干问题的解决方案.doc

《康桥半岛5C公寓及康桥水乡》 对 工程造价审价单位招标 补充说明 审价标段的划分 本次送审的康桥半岛5C公寓及康桥水乡项目，总的送审额约8.5亿元人民币，累计有54个合同、37家施工单位，涉及新独院住宅、独立别墅、联排别墅、小高层等多种类型的单体和多种类型的房型，还有大量的业主指定分包和甲供材料，且两个项目的现场较为分散，所以必须分标段进行。 设想一：两个项目共分5个标段，其中半岛三个标段（6.5亿元、38个合同、25家施工单位），水乡二个标段（2亿元、16个合同、15家施工单位），挑选五家单位分别独立操作。 优点：各标段工作量基本接近（1.7亿元、11个合同、7-8家施工单位），五家单位之间彼此可以形成竞争态势，便于业主对审价数据进行横向对比和分析；便于选择有实力的项目小组；便于从精从细的审核，利于审价质量的提高和审价节奏的控制；五个标段平行进行，对审价工作总体时限要求较容易控制；若一旦某家发生审价质量问题，业主另行委托其他服务较优的单位的选择余地较大； 缺点：业主需要面对五家审价单位，现场沟通协调工作量较大； 设想二：两个项目共分两个标段，每个标段均包括半岛和水乡的部分审价项目。 优点：基于承接工作量大，审价收费标准可能会再有一定程度的优惠；业主面对两家合同方，原设想业主的协调工作量会减少些，但因为每家审价公司必须配备两个以上的工作小组，故业主实际协调的工作量并没有减少； 缺点：基于目前的审价工作量，即便选择两家单位，每家单位也有4亿元的审价工作量，如此巨大的工作量和众多的合同及建筑类型使得每家审价单位要同时应对19家施工单位、同时进行27个合同的审价，即便每家单位配备两个项目小组，但其审价进度和审价质量将很难得到保证，且各项目小组的工作能力参差不齐，一旦发生审价质量问题，再更换的操作性相对较差；另外，由于每个公司内部的操作模式基本相似，其审价数据之间的比较参考价值不大。 因此，我部综合了标段划分的各种利弊后建议按设想一实施。 业主对审价全过程的控制 针对目前各项目在审价过程中出现的问题，我部进行了总结并针对性的提出了加强审价控制的方案： （一）、对施工单位的审价管理与控制 现存问题：施工单位利用签证、利用技术核定单、设计变更增加结算费用。 近阶段解决方案： 加强结算前对签证、技术核定单的复核； 参与签证等的审价谈判。 长期解决方案： 加强现场签证管理和工程现场管理； 对签证事项的上报、签发和批复建立约束机制； 严格区分技术核定单和设计变更单，对设计变更单签发的必要性作分析。对应作技术核定处理的单据即便已发设计变更单，业主也有权驳回再议，同时对相关人员及单位予以必要的处理，以儆效尤。 现存问题：施工单位高价索赔 近阶段解决方案 在对合同约定不明确的情况下，不要轻易签发索赔报告； 通过谈判方式和谈判时间的把握，降低最终索赔额； 全程参与索赔事件的谈判，提出合理抗辩。 长期解决方案 完善招标基础条件，完善合同条款，减少索赔项； 加强现场管理，控制索赔事件的发生。 （二）、对审价单位的审价管理与控制 1、现存问题：审价人员工作计划性较差，随意性大；与业主事先的主动沟通少，不注意工作节奏和工作技巧。 近阶段解决方案： -在审价单位选择时要求作出具针对性的承诺； -对审价单位设置审价目标； -通过对审价阶段性成果的检查，及时发现问题； 要求审价单位在谈判前必须先征求业主的指导性意见。 长期解决方案： 与审价单位事先明确清楚工作的原则：计算底稿必须详细完整；谈判前必须征得业主同意；涉及业主利益的问题必须与业主探讨具体的解决方案和对外口径； 通过业主内部专业人员自身复核，了解实际结算情况，做到跟踪审价效果的目的； 指导谈判技巧。 2、现存问题：审价人员片面追求工作速度、边谈边算；对工作量差异不全面复算，以谈判方式拍定。 近阶段解决方案： -将服务质量和审价效果与经济效益直接挂钩（即设置一定的奖励机制），以充分提高审价人员的积极性； -审价单位的工作失误与经济效益直接挂钩（将设置相关的处罚措施）； -要求审价单位在受控的状态下进行限制性的审价。 长期解决方案： 通过对审价单位工作的后评估，寻找可以长期合作的单位和审价人员，通过相关的奖罚措施，实现优质优价。 （三）、对项目公司预算人员的审价管理与控制 1、现存问题：业主对预算缺乏系统的了解，结算资料汇集不完整；对结算中的问题关键症结和工作重点不明确；现场签证控制力度不够；过程中预算参考价值小。 近阶段解决方案： -对此前已完成的签证，需重点核对签署量、价以及依据的充分性、合理性；对问题签证应及时予以否定和抗辩； -必须对送审结算资料中可能对造价形成较大影响的子目、材料进行跟踪计算，便于核定审价的效果； -结算资料审查时重点注意合约价、市场价、措施费核定