华松商业广场立项建设可行性研究报告.doc

一、总 论 （一）项目背景 1、项目名称：淮北市华松商业广场建设项目 2、承办单位概况 （1）承办单位：淮北市华松房地产有限公司 （2）法定代表人： （3）单位概况 淮北市华松房地产有限公司隶属于华松集团旗下，公司凭借专业的开发理念、雄厚的资金实力、市场化的运作经验，迅速树立了行业品牌，成为最受客户欢迎，最受社会尊重的房地产公司。? 多年来，华松房产公司始终秉承以人为本的人居价值理念，一如既往的以改善人居环境为己任，创造了具备现代品味与生活本质和谐交融的人居文化，相继开发竣工商住楼近百万平米，成就了众多经典项目。 其中，占地200亩的华松现代花园工程先后被评为“全国人居环境、全国设计”双项金奖，并获得“淮北市民最喜爱楼盘金奖”、“最佳品牌开发商奖”、“最佳规划设计奖”、“最佳环境设计奖”等多个奖项，2006年则被评为“安徽省业主最满意工程”；在淮北市淮海路，金色华松、华松国际等项目璀璨夺目，耀眼全城，成为象征淮北城市繁荣新坐标。 ? 作为本土房产龙头开发企业，华松房产每前进一步都在相城扎下深深的脚印，我们将始终坚持以客户满意为目标，不断为城市繁荣和淮北发展做出贡献。 3、可行性研究报告编制依据 （1）项目建设单位编制可研报告的委托书 （2）《淮北市“十二五”发展规划纲要》 （3）《淮北市城市总体规划》（2006—2020年） （4）《淮北市住房建设规划》（2008—2012年） （5）《安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定》 （6）淮北市人民政府《关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见》 （7）《淮北统计年鉴》—2011 （8）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规 （9）《建设项目经济评论方法与参数》第三版 （10）建设单位提供的其它有关资料 4、项目建设背景 房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。 近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。温家宝总理作《政府工作报告》时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。 “十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。在“大多数人有房住”的基础上，我们要努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。 当前淮北市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。淮北市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入淮北，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。 根据淮北市委市政府的统一部署，以党的十七大和十七届三中全会