口子商贸城新建项目立项建设可行性研究报告.doc

第一章 总 论 一、 项目基本情况 （一）项目基本情况 1、项目名称：濉溪县口子商贸城新建项目 2、编制单位：濉溪县工程咨询事务所 3、法人代表： 4、融资单位：淮北市华松房地产有限公司 5、建设性质：新 建 6、建设地点：濉溪县溪河路以南，虎山路以东 7、建设内容：规划总用地面积约3.3855公顷，规划总建筑面积241219.7平方米，拟建地上总建筑面积192604.5平方米，其中拆迁安置住房2.8万平方米，回迁商业0.6万平方米，大型综合性商业7.1万平方米，居住面积9.5万平方米。 8、项目投资：项目总投资约8亿元,所需资金全部由项目建设单位自筹。 9、项目编制依据： （1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准； （2）濉溪县“十二五”发展规划； （3）濉溪县城市建设发展规划 （4）项目单位提供的其他资料和数据。 （5）承办单位编制可行性研究报告的委托书 （6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知 （7）安徽省、淮北市《关于加快发展三产服务业的决定》 （8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见 （9）《住宅建筑规范》GB 50368-2005 （10）《住宅设计规范》GB 50096-1999 （11）《城市居住区设计规范》GB 50180-93 (12)国家房地产开发有关政策； (13)濉溪县建设项目规划设计条件通知书； (14)项目区地质勘探资料； (15)《民用建筑节能设计标准》 JGJ 26-95； (16)建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。 10、编制原则： （1）依据《濉溪县建设规划》，结合濉溪县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。 （2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑濉溪县的城市基础设施框架，创造濉溪县的新形象，新面貌。 （3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。 （4）合理有效使用濉溪县的土地资源。 （5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。 （6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。 （二）项目建设背景 1、当前房产市场现状 进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在： 1、商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。 2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。 4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。 5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于濉溪县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。 6、房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。 淮北市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，淮北矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到淮北市及濉溪县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，濉溪老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。 2、濉溪县商品房现状与市场需求 濉溪县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，