房地产交易制度与政策.ppt.ppt

二、房地产转让条件 房地产管理法》第37条　下列房地产，不得转让： 　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的； 　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律法规规定禁止转让的其他情形。 土地出让金= S建×∑kivimi (楼面价出让金：门市：22-136元/平方米、50年； 住宅：12-78元/平方米.50年;工业:12-77元/平方米.50年) 土地收益金=土地出让金与土地收益系数乘积和（土地收益系数：商服：0.2、住宅：0.15、工业:0.14） (四)同一宗土地上，部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； (五)转让的房地产，暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； (六)根据城市规划土地使用权不宜出让的； (七)县级以上政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 ——住建部《城市房地产转让管理规定》 六、已购经济适用房上市有关规定 2007年12月1日，国家建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》规定： 经济适用住房购房人拥用有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。 在建工程抵押：抵押人为取得在建工程继续建造资金，以其土地使用权和在建工程的投入资产进行抵押。已经在建工程抵押的房屋不得办预售许可证。 预购商品房贷款抵押（按揭）：购房人在支付首付后，由贷款银行代其支付其余购房款，以所预购的商品房作为抵押。 5.以出让土地的房地产抵押的，所担保债务的年限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用年限。有经营期限的企业以房地产作抵押的，担保债务期限不得超过企业经营期限。 6.国有企业、事业单位法人以国家授权经营管理的房地产抵押时，应当符合国有资产管理有关规定。 直接上市 购房人按同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴土地收益等价款。缴纳比例由市县政府确定。自己购买，按政府规定缴土地收益等价款后，取得完全产权。 转为完全产权 缴清政府收益，住房保障部门出具审核意见，再登记完全产权，再上市 已 满 五 年 政府优先购买 自己购买 第二节 商品房销售管理 一、商品房预售合同备案 1.备案主体:房地产开发企业(注意:非购房双方) 2.备案时间要求: 国家规定：签约之日起30日内。 重庆规定：已实行网签、联机备案的，预售人与预购人应网上签合同，同时将合同信息传送给房地产管理部门进行网上备案。 未实行网签、联机备案的，签约之日起15日内备案。 （重庆市城镇房地产交易管理条例） 已登记备案的合同需要变更或者解除的，交易双方应当向房地产交易管理机构提交书面申请。 备案的合同变更或解除 3%以内（含） 3%以上 二、商品房面积误差处理 误差考核线3% 大于合同面积 买方补足房款 小于合同面积 开发商返还房款 退 房 30日内退本息 大于合同面积 超过部分房款开发商承担，产权归买方 小于合同面积 开发商双倍返还房款 三、中途变更规划、设计 经规划部门批准，变更规划、设计导致商品房的结构、户型、朝向等变化的，房地产开发企业应自确立之日起10内，书面通知买受人。 买受人应在接到通知之日起15日内作出是否退房的的书面答复。逾期不回复的，视为接受规划变更，并以此结算房款。 开发企业没有在规定时间内通知的，应当承担违约责任。 现房 30日内 自商品房买卖合同签订之日起30日内，为购房人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。 预购 60日内 自预售商品房交付使用之日起60日内，为预购人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。 四、产权登记 商品房产权登记 第三节 房地产抵押 一、概念 抵押人：是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。 抵押权人：是指接受房地产作为债务人履行债务担保的公民、法人、或者其他组织。（以银行居多） 二、房地产抵押条件 《城市房地产管理法》第47规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。 从上述规定可以看出： （１）单纯