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延庆别墅项目策划书
延庆别墅项目策划书 目 录 别墅客户构成 别墅市场需求结构日趋合理,主要可以分为以下几个层次: 1、由外资企业家、高层管理者、外交使馆人员等构成的国外购买需求,国外购买需求不断扩大。这部分买家倾向于北京市东北部高档豪华别墅区。 2、从欧美留学归国创业人士。随着经济政策的调整和投资环境的改善,大批留学人员回国创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,回国人员不断增加,别墅的需求量也在增大。特别是聚集在中关村的海归派。 3、财力雄厚的港澳、台富商,由于在北京的经济社会关系,他们长时间滞留京城,形成对京城别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。 4、 中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英,他们积累了大量财富,追求生活的品位与质量,改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。 5、薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”,二次置业时多会选择亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅。 别墅使用类型 第一居所 城市中心的公寓 第二居所 城市近郊别墅 第三居所 城市远郊度假别墅 小结: 本案从使用功能来看,无法作为第一居所和第二居所 关于旅游度假 旅游度假就是针对于环境,能够让自己放松,能够回归到大自然里,能够亲密地和大自然进行接触。 而原山、原水、原自然的居住场所,恰恰满足了人们对这种自然格调和浪漫的追求,并适应这种追求; 这是城里面的高端客户,包括城里老百姓也有这样的需求,只是他的消费能力不足而已。 别墅客群的购买观念 别墅本身它的层面,就是客户的层面就是比较高端的 他不是说今天我不买这个房子,我就没法住,或者说我稍微往后延两个月,或者三个月,那我买的这个价格就会大幅的一个下降,那我的既得利益就会很高。 别墅本身是一个高端客户,高端客户层面的消费产品,他追求的绝对不是说几十万块钱,十几万,送一辆车,送一个精装修,他就会买或者不买,不是这样一个购买的观念。 首次购买别墅的客群会非常注重产权的问题; 什么样的内心感受? 城市所有的东西他都见过,有的购买的套数不止一套,突然之间发现区别于这样的一个形态的一个产品,我可以去旅游,我可以去享受,我可以享受居住的文化,还有自然的资源,比城市里面的交通的拥堵、空气的污染、噪音的污染,工作的干扰,他突然间找到另外一种感觉。空气又非常清新,然后山非常雄伟,可以登山,树非常的繁茂,有果树,有实实在在的成果的感觉,有小松鼠啊 。 回归泥土的芬芳; 关键词 山居、大树、松鼠、山泉、蓝天、避暑、滑雪、烧烤、种地、养老、 原乡的客群研究 10%的客群定居;50%以上的客群周末度假;还有部分教师寒暑假居住; 他们的客户群体层面上感觉都是挺高的,大部分都有国外的这种居住经验,或者说去过外国。 学识、学历这方面都非常 高,当然说生活的品位相应的也就比较高。 里边具有代表性的,比如有大学的教授、法律工作者、私企业主,包括业内人士,房地产方面的高管层,银行这方面的、文化这方面的、娱乐明星这方面都有。 在采访的客群中,所有人表示要在这里养老; 原乡的客群对话 访谈记录摘抄—— 你要买这个房子究竟为了什么? 很多业主就告诉我,说把它当作一个养老的地方,为什么这样说呢?他就把自己下半生交待在这儿了。 我说为什么有这样一个设想? 说这个房子的味道太浓厚了,这是我梦寐以求的一个环境、一个氛围,跟以前买的别墅根本就不是一个层面上的东西; 他们的共性就是说,追求生活的释放。他们赞同5+2这样一种生活方式,5天繁忙的城市生活,需要有2天去释放一下自己,带着自己的朋友、带着自己的家人,充分的和山水结合,而且自己的房子也是跟景观融合在一块的。 。 小 结 1、购买度假型别墅的客群,主要打动他的一定不是价格,而是环境。包括天然环境和内在环境。 2、本案周边的在售别墅项目,共享天然环境。我们的自然优势并不明显 3、大多数客户在于内心的感受,他感到这个东西是我想要的,而不会考虑价钱是便宜了十万块钱我就买,不优惠了我就不买。 4、这种群体追求的是生活的放松,高品质、高品位,同时又不受约束和拘束,而且能够享受自然山水给自己带来的原生态的轻盈的感受 5、别墅的建筑风格直接决定客户群体的内心感受。 关于本案 区别于传统居住概念的别墅产品,不是第一、第二居所,是度假类型别墅,属于第三居所的概念。 是用来玩的,不是用来住的。 我们的客户至少已经买过一套别墅,甚至n套别墅; 能吸引他的,价格是一方面,更重要的是感受,可以度假和放松的感受; 用来玩的房子,要把风格和调性做出来,表达出来。做纯粹,做到原汁原味;做到打动客户内心最柔软的需求! 产品定位 定位描述:经济
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