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杭州万象城市场调研报告 商业篇 钱江新城规划 钱江新城规划功能定位 是未来杭州行政、经济、文化活动的中心； 是城市经济、旅游发展的新增长点； 是开辟钱塘江时代，带动钱塘江两岸城市开发的重要因素； 是杭州现代化大都市形象的标志 区位情况 ?地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。 ?周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。 区域SWOT分析 就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。 商业篇 商业篇 基本概况 规划 杭州钱江新城项目地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米。 总投资预计超过40亿元人民币。 建筑面积近20万平方米 2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E－06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包括了商业、办公及住宅等多种用途，当时业内为之一震，“杭州将出现万象城了”。 万象城商城总平图 2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下了钱江新城地块，把中国第二个万象城的梦想扎根在了杭州。 2006年12月，万象城正式动工，把10万平方米的土地上将建设一个80万平方米的都市综合体项目。 杭州万象城 商业市场分析 总结 杭州万象城市场调研报告 住宅部分 地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。 ?周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。 项目名称 数量 总建筑面积 140000平方米 建筑容积率 5.53 绿化率 30% 建筑类别 住宅普通住宅 车位配比 1：1 ，管理费100装修状况 精装修 开盘均价 28000元 开盘时间 8月21日、9月3日、9月17日 交付时间 2009-08 1 已开房源 2#楼、1#楼、3#楼推出房源 一期：161套 二期：160套 三期：301套 建筑风格 景观规划 悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型，3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方房源。 ?所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计，让主人有一种尊崇感。 ?与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。 140方户型：全明、通透，主卧、客厅功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼 195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适性得到满足 230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足 悦府精装修标准为6000元/m2，现场无样板房，效果图称得上富丽堂皇，装修用材考究均采用国际知名品牌，具体用材情况详见附表。 大堂 梯厅客厅 卧室 客群情况 ?客户来源 ?主要客户：多数是杭州本地人 ?次要客户：30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温 州、宁波等地客户 ?购买目的 ?购买大户型的客户,一般以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投资为目的购买,主要是大户型总价基本在500万以上,高达40%的首付,投资成本过高 ?购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右 ?客户看重点 ?看好整个钱江新城区域的发展前景 ?项目地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区域价值突出 ?交通优势明显,地铁1号线、2号线、4号线都在