盛世天城前期营销策划方案.pptVIP

北新地产·21世纪不动产（深圳） 盛世天城前期营销策划方案 海南锐翼房地产经纪有限公司 目录 前 言 本策划方案本着务真求实的作风，为开发公司争取最大的利润目标为目的，以严谨的工作理念，根据文昌市场的特殊性而制定。 本策划方案为初步方案，具体实施将依据地产市场的不断运动和文昌市内外经济政治环境的发展变化给予调整。 文昌地产市场目前处于起步阶段，航天城处于筹备阶段的情况下，本片区的营销工作比较海南其他地区具有很大的不同。 总体情况概述：海南房地产市场，尤其是文昌地产市场，作为一个典型的以旅游地产为主体的外销型地产市场，每年9月至次年5月为旺销期，其余时间为淡季，客户来访量极少。 项目规模：整体市场项目规模逐步加大，整体项目品质和形象越来越高端，产品注重休闲度假功能设计， 容积率呈现区域性差别，高隆湾片区项目都在1.0左右；市区内项目，基本都在3.0左右，多数项目以多层和小高层为主，中小户型是市场主流。市区内的项目多为居家型，近海的项目多为旅游度。 户型配比：总体来说一房两房占的较大比率，占市场总量的85% 户型面积：市区项目多采用大户型户型为主，面积在130平米左右，户型方正实用，布局较合理，满足常住人群居家的需求，但景观性较差。高隆湾项目多数以一房，两房为主，辅以少数大户型。小户型面积在50- 100平米区间内。 价格情况： 07年，08年文昌房价快速上涨的两年，住房价格从1000/平米多元迅速攀升到3000多元/平米，海边一线海景房甚至突破8000元/平米。航天城落户文昌，将给文昌带来巨大的旅游商机；东环铁路的建设又大大缩短了文昌到海口，三亚的交通时间；文昌住房品质的提升；加上海南岛这两年良好的房地产市场环境和文昌独特的自然资源，这些因素共同促进来文昌房价的攀升。虽然文昌的房价迅速攀升，但文昌的房价依然远低于海口，三亚的房价，文昌房价仍然具备较大的提升空间。 客户构成：岛外客户是文昌房地产市场的主力客户群，客户主要集中在北京，东北、江浙一带的富有人群。他们主要是文昌置业原因，主要认可文昌的自然环境和气候。对文昌市的发展前景有信心。文昌置业的客户为二次以上置业，以度假，养老、投资为置业目的。 园林配套：从园林景观看，除亿嘉广场是市区内商住楼外，其他椰海尚品、同创碧海城等楼盘都有大面积风情园林，小区内设有中心景观小品和小型水系贯穿，并且主题园林特色较鲜明。例如中南·森海湾二期的西班牙风情，同业·天海紫贝一期的泰式园林以及清澜别院的江南风格的热带园林。 物业管理：除市区内项目，如亿嘉广场、诒喜自身配套比较少，主要是依靠市区内的配套设施外，其他项目自身的配套都相对比较完善。特别是同创碧海城充分利用项目内的交通干道，欲打造片区内配套较成熟的一个项目，其中包括会所、超市、医院、泳池、酒店、商业等，同时在其小区内部还有少量社区内街担负生活配套和小区会所等功能. 1、项目规模调查 2、户型配比分析 3、户型面积分析 4、项目价格统计表 6、销售情况 8、项目配套情况 9、物业情况及收费 项目经济指标 项目SWOT分析 （一）园林建议 1、建议不建设水系。水系的造价和后期维护成本比较高，而本项目居住型小区的特点，使本项目不需要水景观。 2、根据客户修养型居住的需要和海南的特点，建议多设置健身器材和遮蔽阳光的林荫小径。 3、根据竞争对手的情况和客户的需求，建议增加半敞开式恒温泳池或温泉泡池。 4、根据本地生活的需要，建议增加羽毛球馆。 5、架空层会所建议 于本项目拥有众多架空层，建议建成后修建成泛会所，以提升项目档次，曾加卖点 a、运动设施：乒乓球室、台球厅、飞镖等游艺练习场 b、休闲设施：棋牌室、阅书室、儿童娱乐中心、影音室等； c、生活设施：医疗保健中心、茶社、小型咖啡屋等。 以上内容需提前确认，并在宣传品中体现。 （二）先期引入商业建议 1、建议以三年免租金的方式引入商家前期进驻1、2号楼的商铺。 2、商业定向为“餐饮、健身、美容、小型超市、棋牌茶社”。 3、引入目的为在项目开发的三年期间内，创造项目的商业配套氛围，为未来商业出售打下基础。同时这些商业也将吸引大量文昌本地客户的到来。 4、引入时间为1、2号楼封顶前。 2、项目价格定位 本项目的价格采用对比法定位，整体价格应略低目前现房项目，在后期逐步提高价格。建议入市均价在3328元/㎡左右，最终销售均价目标为3700元/㎡。 3、建筑风格及园林定位 建筑风格为标准板式住宅和高层塔楼，园林为运动主题园林风格，突出休养型南国风情主题。 4、物业服务定位 渡假酒店式服务，带有针对性地解决房屋长期闲置、旅游出行、交通衔接等问题。 5、主力客户定位