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茗筑·美嘉 策划推广方案 济南宏观经济环境分析 济南城市概况 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。境内泉水众多，被誉为“泉城”。 济南市GDP增长分析 济南市GDP和人均GDP均为高速增长，远高于全国的经济增长率。 济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。 房地产相关政策分析 宏观政策：物权法实施，促进房地产行业更加规范，保障业主权利。 土地方面：规范房地产市场，提高开发门槛，行业迎来新一轮洗牌。 金融方面：银根进一步紧缩，银行界定“二套”住房标准，高度重视房地产金融风险。 地方法规：保障消费者基本住房需求，全运会助推城市建设，加速房地产价值进一步提升。 城市空间发展战略 通过对区位经济、交通、资源等方面进行综合分析，确定济南市城市空间发展战略为：“东拓、西进、南控、北跨、中疏”。 东部区域规划 道路交通：打造方格状路网 贯穿东西：旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路（经一路延长线）、工业北路、荷花路。 贯穿南北：二环东路、贤文路（齐鲁大道）。 齐鲁大道 齐鲁大道为“三纵两横”(三纵：历山路、二环东路、齐鲁大道；两横：北园大街—工业北路、经十路)快速公交网中重要的一纵。 齐鲁大道将以现在贤文庄南路为基础，拓宽延长，南起经十路奥体中心，在2009年全运会之前到达工业北路，与经十路、北园大街等形成BRT网络。 经一路延长线 目前经一路延长线东端已修至化纤厂路，按照规划，近期即将贯通化纤厂路至高新区路段。届时，本案周边的交通环境也将随之大大提升。 奥体中心：再现“泉城广场” 在奥体中心的中心区，将再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。 高新区概况 济南高新区成立于1991年，是 国务院批准的首批国家级高新区之一。 建区以来，济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技园、生物医药园、环保科技园和齐鲁机电园等 八个国家级专业产业园区。 济南住宅供应市场分析 区域划分与样本选择 根据济南市传统的地域划分，结合楼盘的集中区域和集中程度，将济南住宅市场分为东、西、南、北、中五个片区 。 区域分布情况 在售项目的规模和数量两个指标，东部区域均居第一。这说明东部是当前济南开发的绝对热点。 区域价格分析 中部最高，东部次之，南部紧随其后，西部第四，北部最低。 预计2008年开盘住宅项目（一） 预计2008年开盘住宅项目（二） 规划中住宅项目列表 （一） 规划中住宅项目列表 （二） 东部潜在供应量大 东部预计2008年开盘的新增项目和后续开发的项目共有11个，总规模约为384.7万平方米（彩石山庄推售面积未知，按剩余面积计算）。 东部规划中住宅项目为10个，总规模约为169.5万平方米（保利东部项目与鲁商国奥城未知）。二者合计，东部区域住宅市场的潜在供给可达554.2万平方米，占整个济南住宅市场潜在供给的半壁江山。 济南住宅需求市场分析 需求市场分析背景 根据国华嘉阳在济南做了多次需求市场研究数据资料的积累，对于济南的中高端客户的需求特征进行了汇总及分析，从中来探究中高端客户的基本特征和他们对于住宅的需求和住宅消费的偏好，从而能够为本项目的定位给出参考的依据。 由于时间原因有关需求市场分析的内容不在此赘述，详见前期策划报告。 东部区域市场分析 区域板块划分 根据项目所处地理位置、城市空间结构、区域经济水平和房地产开发成熟度，将项目所在区域住宅市场自西向东依次划分为燕山板块、花园路板块和高新区板块。 燕山板块在售楼盘情况 花园路板块在售楼盘情况 高新区板块在售楼盘情况 东部区域各板块价格对比 高新区板块销售均价最低，比另外两个板块低800-1000元/平方米左右。 东部区域各板块产品对比 东部区域各板块客群对比 竞品楼盘分析 竞品楼盘确定 以地段、产品、客群、价格、开发周期、可参考性六个因素为竞品项目的选择标准。 项目列表 规模 5个竞品楼盘中有4个建筑面积范围在20-30万平方米之间，只有盛世花城建筑面积达到37万平方米，而20万平方米以下的楼盘没有。整体来讲，5个项目规模都比较大。 户型列表（一） 户型列表（二） 户型列表（三） 户型分析 中小户型比例逐渐增大。 中小户型受捧，大面积户型销售缓慢。 价格 竞品楼盘的销售均价在4800-5600元/平方米之间，加权销售均价为5260元/平方米。 受面积影响，总价跨度较大。 客群列表 客