第三章 控制性详细规划的控制要素规定性控制要素.pptVIP

第三章 控制性详细规划的控制要素 控制指标又分为规定性指标和指导性指标两类。 规定性指标（指令性指标）指该指标是必须遵照执行不能更改的。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）、停车泊位及其他公共设施（中小学、幼托、环卫、电力、电信、燃气设施等）。 控制性详细规划的主要内容 要体现在：控制与引导 控制体系的内在构成是建立规划控制体系的的基础。包括六个方面： 1、土地使用控制 4、城市设计引导 2、环境容量控制 5、配套设施控制 3、建筑建造控制 6、行为活动控制 一、土地使用控制 用地面积: 用地边界和征地边界 用地边界: 用地权属的边界、尊重现有权属、单一性质、结合自然、行政边界可适当重组（合并或细分） 第一节 土地使用控制 土地使用性质控制 新增加了一些用地分类 土地使用兼容 多种用地性质的混合布置，不应产生功能干扰 纽约建立18个使用组 香港兼容性规定极细致，建筑类型分为近百类，对每种土地用途可以兼容的建筑类型都作了详细规定 “弹性”原则 （一）用地性质（Land Use) 用地性质是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。用地性质包含两方面的意思：一是土地的实际使用用途如绿地、广场等，一是附属于土地上的建（构）筑物的使用用途如商业用地、居住用地等。 具体的确定原则如下： (1 )根据城市总体规划、分区规划等上位规划的用地功能定位确定具体地块的用地性质。 (2)当上位规划中确定的地块较大，需要进一步细分用地性质时应当首先依据主要用地性质的需要合理配置和调整局部地块的用地性质。 (3)相邻地块的用地性质不应当冲突消除用地的外部不经济性提高土地的经济效益。 用地性质依据总体规划，是否需要做调整？ 土地使用控制，即是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，其具体控制内容包括土地使用性质、土地使用兼容性、用地边界和用地面积等。 总体规划落实在控制性详细规划（简称控规）层面上主要体现在土地利用规划方面，即控规中用地性质和土地使用兼容性的规定应当与总体规划一致，并对总体规划的用地性质进行细化。在控规中也可以根据实际情况对用地性质和用地边界进行适当调整并及时将信息反馈给上位规划。 （三）新增用地性质 城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件使用比较方便但是由于这个标准考虑到全国的通用性和普遍性对一些具体问题仍难以解决如对于有沿街店铺的居住用地，在《标准》中没有具体给出用地性质。在总体规划和分区规划中我们一般将其列入居住用地但控制性详细规划要求规定得十分明确一般要求划分到小类就需要有针对这类用地的专门的性质规定和用地代码。 二、土地使用兼容性（Land Use Compatibility) 土地使用兼容性包括两方面涵义： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。就这个意义而言也可以用‘土地使用相容性‘来替换； 其二是指同一土地使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的‘弹性‘、‘灵活性‘与‘适建性’，主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。“，即建设的可能性和选择的多样性。 需要注意的是土地使用性质的兼容并不是无区别的兼容，同一块土地上有多种使用性质兼容在一起时，应当分清主体性质和附属性质，不能过于强调兼容性质的开发而忽视了土地本身已经确定的使用性质。 1．土地使用兼容表控制 用地性质的确定要有一定的弹性余地要制定土地兼容规划。所谓’‘兼容”，是指某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部门批准后许可建的建筑项目。为了适应市场变化和城市建设发展的需要各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表。表中分别列出了控制性详细规划指标中确定的用地性质和可以被兼容的用地性质。表中的’‘十”表示可以兼容’‘一”表示不可以兼容。 2．土地使用兼容的原则： (1)与总体规划用地布局一致维护城市用地结构的完整和稳定 (2)与用地的开发强度相符合与公共设施和市政设施的负荷能力相适应； (3)满足城市空间形态和景观的要求； (4)促进相关功能建筑的集中布置； (5)消除或减低外部不经济性，提高土地经济效益 (6)减少环境干扰 (7)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用 (8)保持土地使用的有限灵活性，允