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第九章　财务管理与绩效评价 华东师范大学东方房地产学院 谢福泉 第一节　财务管理概述 一、财务管理对象 财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。 企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。 第一节　财务管理概述 （一）企业财务活动 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。 第一节　财务管理概述 （二）企业财务关系 1、企业同其所有者之间的财务关系。 2、企业同其债权人之间的财务关系。 3、企业同其债务人之间的财务关系。 4、企业内部各单位之间的财务关系。 5、企业同职工之间的财务关系。 6、企业同国家机关之间的财务关系。 第一节　财务管理概述 二、财务管理目标 财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。 第一节　财务管理概述 （一）财务管理总体目标 1、利润最大化 2、资本利润率最大化或每股利润最大化 3、企业价值最大化或股东财富最大化 第一节　财务管理概述 （二）财务管理具体目标 1、筹资管理目标 在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资金）。 2、投资管理目标 以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多（或较多）的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。 3、利润分配管理目标 在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。 第一节　财务管理概述 三、财务管理的内容 财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。 第一节　财务管理概述 （一）筹资决策 筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。 包括如下内容： 预测企业资金需要的数量； 确定筹资规模和筹资时机； 确定筹集资金的来源与比例； 研究或评价最佳的筹资方式； 确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构； 研究资本结构的弹性及调整方法。 第一节　财务管理概述 （二）投资决策 投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。 物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种类型。 直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去，以便获取利润。 间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收人的投资。 第一节　财务管理概述 （三）利润分配决策 利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，从而使企业的市场价值不断上升。 第一节　财务管理概述 包括： 利润分配与留存利润的关系； 利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收人和未来收入的相对偏好等； 利润分配的时间和方式； 股票股息及股票回购问题。 第一节　财务管理概述 四、财务管理的手段 实现企业理财手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融人到企业资源规划（ERP）系统中。 网络财务是以互联网INTRENET、内部网INTRANET以及电子商务为背景的在线理财活动。 第二节　财务报告分析 一、财务报告的构成与内容 企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。 第二节　财务报告分析 （一）会计报表部分 会计报表又称财务报表，是在日常会计核算的基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。 第二节　财务报告分析 1、主表 主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。 （1）资产负债表。资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。 （2）利润表。利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。它反映了企