泉港房地产市场报告(新).doc

泉港房地产市场报告 第一篇 宏观市场分析 一、宏观政策分析 1、国内经济——国内经济在颓势中挣扎，下行压力大。 拉动经济的三架马车已难以正常转动，经济发展遭遇瓶颈： ①受制于制造业环境恶化，利润压缩，5月，全国消费者信心指数为99，同比下跌4.99%，消费信心受阻； ②自汇改以来，美元及欧元近两年对人民币持续贬值，截止6月，人民币对美元中间价今年已累计升值1.57%，大大超过2012年1.03%的全年升值幅度；人民币对欧元今年累计升值2.6%，导致出口受到冲击； ③李克强总理指出，靠刺激政策和政府投资实现经济目标空间已不大，还必须依靠市场机制。 2、国内金融：“钱荒”短期平复，中国流动性紧缩获缓解，但危机并 未过去！ ▼截至5月末，中国M2达104.21万亿元，已稳居百万亿元级别上， 但“货币空转”现象明显，即“融资热、实体冷”； ? ▼2012年以来，影子银行泛滥，杠杆化程度提高，链条复杂，不透明，6月20日受美联储量化宽松政策退出消息刺激，引发了 “钱荒”，市场深陷流动性危机； ? ▼央行：对于钱荒终究做出让步，但以市场机制调整金融环境等的大趋势不变。 3、重点政策：上半年楼市以执行原有政策为主，“新国五条”适得其反。 分析：两会召开前，国务院出台“新国五条”及其“细则”，并有约50个城市出台了地方版的“新国五条”，以重申现有政策为主，并无出现针对房价上涨原因的针对性调控措施，本意是为遏制连续多月来的房价上涨形势，实际上形成了“末班车效应”，导致购房者的恐慌性购房，多个城市出现成交量创下历史新高。 4、地方政策：地方政府象征性地出台“国五条细则”，隔靴搔痒。 5、全国楼市：“新国五条”下全国住宅成交“逆袭”，同比超过去年上半年。 2013年上半年，全国一线城市和二线城市住宅成交量变化趋势呈现较为一致的规律：1月，受2012年年终楼市“暖冬”现象影响，同比大涨； 2月，受春节长假影响，一、二线城市成交环比下跌； 3月，“新国五条细则”出台，楼市调控迚一步紧缩，“抢搭末班车”效应明显，多地成交同比大幅上涨，其中一线城市受政策影响更明显； 4月，各地调控政策收紧，一、二线城市成交均出现下降，但同比2012年仍上涨； 5月，6月，上涨态势缓和，同比2012年成交均下跌，但处于高位盘整。 二、区域背景分析 1、城市区位 泉港位于泉州北部，距泉州40分钟车程；规划为国家级石油化工基地和现代化港口城市，被誉为“中国能源之都，绿色石化新城”；泉港区是福建省三大主导产业（石化、电子、机械）中的石化产业龙头基地和三大国际主枢纽港（厦门、福州、湄洲湾）之一； 2、城市规划 泉港形成山腰居住区及福炼生活区两大居住组团； ◆福炼生活区依托炼油厂形成生活区，由于污染严重，无法成为核心居住区； ◆山腰居住区是泉港最核心居住区域，范围以奇隆及中闽为核心，5公里辐射半径；随着政府迁至山腰，山腰居住区重要性将日益凸显； 3、十二五规划：城市向南发展 根据泉港十二五规划文件：新行政中心区作为“十二五”期间泉港加速城市化进程的核心项目，其将依托270多亩水域的锦绣湖，未来将建成“一场”（市民广场）、“一院”（影剧院）、“两园”（锦绣公园、泉港植物园）、“两中心”（行政服务中心、文化活动中心）等； 4、区域环境解读 ①厦漳泉三市签订同城化合作协议，“厦漳泉一体化”进入实质执行阶段，带来泉港发展新契机；泉州十二五规划，重点打造泉港成为海西石化能源之都，政策倾斜带来产业结构调整、区域投资的新契机，但也带来区域“宜居性”的负面印象； ②泉港布局城市功能空间格局，居住区域集中性强，根据十二五规划，城市发展重心集中于泉港新行政中心区，城市将整体呈现向南发展的大趋势； 三、区域经济分析 1、泉港区经济总量相当依赖以石化产业为核心的第二产业，千亿石化的扩容，推动泉港主城的城市化进程，带来新的置业需求 ▼由于泉港区经济总量对石化工业等第二产业的支持的依赖性过高，2012年第二产业增速放缓，增长率仅有5.6%，受此因素影响，2012年泉港区GDP的增速提高，增长率仅为12.6%，在泉州全市排名第八； ▼受千亿石化扩容的影响，大量农村人口的失地，开始向城区转移，在为主城区带来置业需求的同时，也使第一产业受到较大打击，占比连续五年下滑； 2、全社会固定资产投资总额与房地产投资额情况 2009年后泉港全社会固定资产额的快速增长,一定程度上表明泉港区城市建设有望再度进入新一轮的发展快车道，城市配套环境也将得到较大改善； 从房地产额占全社会固定资产投资额比重的逐年上升的走势中可以看出泉港区房地产市场开始呈现逐步成长形势，但总体占比值偏小（截止2012年末