房地产行业平安建设法制宣传资料专刊.doc

房地产行业平安建设法制宣传资料专刊 前??言 为认真贯彻落实党的十七大和全国、全省政法工作会议精神，进一步规范我市房地产市场秩序，增强房产交易的公正、公平、公开，防止欺瞒坑害百姓的事件发生，推进社会和谐平安建设。我们就房地产行业的相关法律法规、办事程序以及社会群众反映比较集中的热点话题，编辑专刊，以飨读者。同时，殷切盼望我们的这一行动能为维护社会治安，保护广大人民群众合法权益，促进社会和谐平安建设起到积极的推动作用。 第一节 商品房买卖可分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖即商品房预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为，俗称“卖楼花”。商品房预售，使得承购人在签订合同时只取得该商品房的期待权而非实际上的所有权，存在很多不确定因素，给购房户带来较大风险，本节就房地产开发预售中购房者比较关注也是有必要了解的相关法律知识作简要介绍。 ????1、如何办理《商品房预售许可证》？ 答：为保护消费者利益，国家实行商品房预售许可制度。办理《商品房预售许可证》，应提交以下证件： （1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；（3）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）按提供预售的商品房计算，已投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上（不含地价）或完成该工程项目的基础工程；（5）落实了安置方案，安置房已开始动工建设；（6）准备了标准的商品房销售合同；（7）预售商品房分层平面图；（8）商品房预售方案，方案中还要有物业管理方案，并落实了物业管理用房；（9）施工进度计划；（10）应提交其它资料：①无拖欠工程款证明；②规费交缴单；（11）现场勘查；（12）施工合同。受理程序：（1）向市办证服务中心申报；（2）市房管局接件，并对提交的资料及证件进行审查；（3）现场勘查；（4）进行内审报批，填写《商品房预售许可证》；（5）送市办证服务中心。 2、预售商品房的预购方如何保护自己的利益？ 答：商品房预售合同签订以后，预售方享有商品房所有权的期待权。但预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素，预售商品房的预购方承担了比现房买受人来说更大的风险。因此，预购方购房时，首先应查验开发企业如下证件及文件：（1）《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》；（2）《商品房预售许可证》；（3）《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》；（4）《商品房买卖合同示范文本》；（5）前期物业管理服务方案，包括拟定的前期物业管理企业、物业管理服务等级、物业管理服务收费标准、具体服务项目及服务标准等；（6）明示除房价款以外的其它费用。其次，作为预购方应特别注意预售合同的条款内容，应使用房地产管理部门的商品房预售契约的范本。当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担违约责任。若对合同理解不一致等产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁或向人民法院起诉。若开发经营企业在预售商品房中有不依法办理《商品房预售许可证》、挪用商品房预售款项、未按规定办理备案和登记手续等不法行为，预购方可依《城市商品房预售管理办法》有关规定，向房地产管理部门检举，由房地产管理部门采取警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款等行政处罚措施。 3、商品房预售合同的效力如何确定？ 答：进行商品房预售，必须符合一定的条件，怎样认定预售合同的效力？最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定：商品房预售没有取得土地使用权证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。商品房的预售方，没有取得土地使用权证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。商品房的预售方，持有土地使用权证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证的，认定预售合同有效。根据该解答，若预售方在一审诉讼期间结束以前未办理土地使用权证及商品房预售许可证的，则认定其与预购方签订的预售合同无效。商品房预售过程中，有时会发生预售方“一房二卖”的情况，建设部2001年4月颁布的《商品房销售管理办法》对“一房二卖”的情况作出了规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。如果开发商将已预售出去的商品房“一女多嫁”、“一房二卖”，则后一预购方签订的商品房预购合同因违反规定而无效。 4、商品房预售广告有没有约束办？ 答：首先要弄清商业广告具有何种法律效力。根据《中华人民共和国合同法》的规