第七章房地产权属登记制度与政策.doc

第七章　房地产权属登记制度与政策 ? 　　【本章历年考试情况】　　■本章所占分值较高，比较重要。 年份 单选 多选 判断 综合分析 合计 2009年 3题1.5分 2题4分 3题1.5分 2题4分 10题11分 2008年 1题0.5分 2题4分 4题2分 1题2分 8题8.5分 　　【本章主要内容】　　第一节 房地产登记概述　　第二节 房地产登记制度　　第三节 房屋权属登记信息查询　　第四节 房地产权属档案管理　　第五节 房地产测绘 第一节　房地产登记概述 　　1.房地产登记的概念◆　　■房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。　　2.房地产登记制度的类型▲（两大类）　　■契据登记制（对抗要件主义）　　本质是权利在当事人订立合约时就生效　　登记机构只审查形式，只作权利状态记载而不确定权利　　登记只具有公示力而无公信力，不经过登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人　　法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此不承担责任　　■产权登记制（成立要件主义）　　将登记作为房地产权利成立的要件，未经登记使不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力　　分类　　权利登记制　　托伦斯登记制　　【重点】权利登记制和托伦斯登记制 　　类型 起源 特点 　　权利登记制 德国 ① 登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状② 登记有公信力，即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，法律上有绝对的效力 　　托伦斯登记制 澳大利亚 ① 房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力② 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载③ 登记采取强制登记制度④ 登记簿为两份，权利取得副本，登记机构保留正本，两者内容必须完全一致 　　3.房地产登记的目的和意义▲　　■保护房地产权利人的合法权益　　■保证交易安全，减少交易成本　　■为房地产管理奠定基础　　■为城市规划、建设、管理提供科学依据　　4.房地产登记的任务▲　　■做好登记簿记载工作　　■做好房地产登记信息化工作　　■做好房地产登记档案管理工作　　5.房地产登记的原则◆　　■权利主体一致的原则　　房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人　　■属地管理原则　　应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记　　6.物权法确定的不动产登记制度■　　6.1 不动产登记原则（三统一）　　■统一登记范围　　■统一登记机构　　■统一登记办法　　6.2 登记机构的职责　　■查验资料　　■询问申请人　　■如实登记有关事项　　■其它　　【重点】不动产登记机构不得有的行为　　不得要求对不动产进行评估　　不得以年检等名义进行重复登记　　不得有超出登记职责范围的其他行为　　6.3 不动产登记的载体（两类载体）　　■不动产登记簿－是登记机构的文件，是物权归属和内容的根据　　■不动产权属证书－登记机构颁发给权利人的证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现　　■两者不一致时，以不动产登记簿为准　　【2008年真题】　　◆不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（　） 　　[答疑编号500431070101：针对该题提问] ? 『正确答案』X『答案解析』以政府留存的不动产登记簿为准。 　　6.4 不动产登记的生效时间　　■法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力　　■因法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力　　■因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力　　■因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就时发生效力　　■法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力　　■法律规定处分需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力　　6.5 预告登记　　■为了保全一项请求而进行的不动产登记，该请求的目的是在将来发生不动产物权变动　　■预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力　　■债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效　　【2009年真题】　　◆预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（　　） 　　[答疑编号500431070102：针对该题提问] ? 『正确答案』对 　　【2007年真题】　　◆下列关于预告