资产评估公式吐血整理.doc

资产评估的基本方法 成本法 思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本 2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额 过程:1收集重置成本和历史成本资料 2确定重置成本 3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限) 4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 5确定成新率 6计算被评估资产的价值 1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本×成新率 2 成本法中各项指标的确定 1重置核算法：1按人工成本比例法 间接成本=人工成本总额×成本分配率 2直接成本百分比法 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率 2物价指数法： 重置成本=资产的账面价值×价格指数 重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数） 定基价格指数法 资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数 环比价格指数法 资产重置成本=资产历史成本×X X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100% 3功能价值类比法: 1生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本 2规模经济效益指数法: 被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 4统计分析法 K=R’/R K为重置成本与历史成本的调整系数 R’ 重置成本 R 历史成本 被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K 三.实体性贬值估算: 1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率 2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间 3修复费用法 注意实体性损耗 可修复部分与不可修复部分 功能性贬值及其计算 1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较) 2超额投资成本形成功能性贬值 被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力) 1间接计算法 1经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100% 2经济性贬值=重置成本×经济性贬值率 2直接计算法 经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数 成新率及其估算 1观察法 2使用年限法 成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限) 3修复费用法 成新率=(1-修复费用/重置成本)×100% 市场法 思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物 2确定各种价值影响因素 3进行因素差异调整 4得到修正后的资产评估价值 过程:1明确评估对象 2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物 3将被评估资产与参照物比较 4分析调整差异,确定评估结果 一.直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征) 1成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率) 2功能价值类比法 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力) 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法 资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率) 4物价指数法 资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数) 资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数 参照物交易期日资产定基物价指数) 资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环 比价格指数乘积 5价值比率法 1成本市价法 资产评估价值=评估