城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告.DOC

城中村综合改造拆迁安置房项目 可 行 性 研 究 报 告 目 录 第一部分 总论 3 1、项目建设背景 3 2、项目概况 4 3、项目编制依据与研究范围 5 第二部分 拆迁还建的必要性研究 6 1、“城中村”存在的弊端 6 2、“城中村”改造的历史使命 8 第三部分 拆迁还建的规模及建设内容 9 1、拆迁内容 9 2、还建内容 10 3、拆迁还建的成本 10 第四部分 开发项目的市场分析 10 1、**市的经济人文环境与城市概况 10 2、**市的国民经济发展现状及市场潜力分析 11 3、**市房地产发展现状分析 12 4、本项目优势分析 17 第五部分 项目选址与自然条件 19 1、项目地点 19 2、项目的自然条件 19 第六部分 项目环境影响分析 22 1、项目建设期对环境的影响 22 2、运营期对环境的影响 24 第七部分 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 25 1、投资估算 25 2、拆迁还建资金需求与筹措情况 27 3、贷款偿还 27 第八部分 财务评价说明 27 1、财务评价的假设 27 2、财务评价的基准期 27 3、财务指标评价依据及说明 27 4、房地产总成本费用估算依据 28 5、销售收入估算依据 29 6、销售税金和附加估算 30 7、土地增值税估算 31 8、企业所得税估算 31 第九部分 财务评价 31 1、财务指标分析 31 2．财务指标分析汇总表 33 第十部分 偿债能力分析 34 第十一部分 结论及建议 34 1、结论 34 2、建议 35 城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告 第一部分 总论 1、项目建设背景 住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。 改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。 在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，**的整体经济实力日益增强，经过多年发展，**市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年**市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。 但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了**市的市容市貌，影响**市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，**市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。 2、项目概况 2.1项目名称 城中村综合改造拆迁安置房项目 2.2项目地址 项目位于湖山区和平乡友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。 2.3项目建设规模及内容 （1）拆迁还建；拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。 （2）房地产开发开发用地的总成本亿元编制依据与研究范围依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，可行性研究报告的编制依据主要有：”（武规函[2006]253号）文及武规函[2008]459号文 ●**市城市规划设计研究院完成了《“城中村”综合改造规划》 ●**市城中村综合改造工作领导小组“关于印发《**市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）的通知”(武城改办[2009]2号 ●**市房地产投资