施工合同审查.doc

敞口合同又叫开口合同。因为部分工程工期长造价高、不可预见的因素较多或影响较大，所以产生了开口合同这一说，就是不限定数量价格等的预算，最终结算时以实际执行数量为准，可以这么理解“事我们先做着，用多少给多少”。 与之对应的是闭口合同，也就相当于是先有预算概算、再商定具体价格数量等内容，可以这么理解“给多少钱办多少事”。 1、开口合同利于压价。操作时可以把价格先压低，结算时提高，比如我跟你说可以大概花20块帮你做个电脑桌，你答应后我开始做，做的时候一点点忽悠你用最不划算的材料和价格来进料，最后结算时就超出了一开始的预算，这说的是有意压价操作，另外由于原材料单位价格浮动也会产生不同影响，比如签订时1元/kg，后来涨了1厘钱，别小看这1厘钱，乘上施工数量就可能有关键影响； 2、闭口合同相较于开口合同更利于控制成本。因为闭口合同导致项目前期必须介入预算概算的成本管理，所以资金总量可控，不过得说明两点，一是“资金可控”不代表着资金投入一定能按照预期的来，而是强调“所有预算概算变化都有切实依据”，二是这个“控制成本”不等同于“控制质量”，施工方如果有心做手脚的话一样可以压低质量换取差价； 3、开口合同不利于项目完工。这个不难理解，因为一般只有在目标和整体进度不明确的情况下才会采用开口合同，当然更常见的是采购合同，不过话说回来采购合同并不能算是一个严格意义上的项目，像铁道部这次，明显是属于项目建设承包性质的，开口合同并不能作为项目完工、里程碑完工的参照物，因此容易有些多余的问题。 简言之，开口合同对施工方而言，有利因素占较大面。不过还是那句话，不可绝对。 提升市场效益，关键在风险防范。应当做到三点： 一是吃透工程难点。以专业优势保障作业质量，以质量保障效益。 二是做好工程预算。不打无准备之仗，不能想当然。要深入现场了解施工环境，进行实地考察，调查施工现场的道路、井场、周边环境，从细、从严算好账。 三是签好工程合同。合同是规范双方行为的准则，也是保障双方利益的关键。在达不成共识，没有签订合同的情况下，一定不能草率开工，以免出现扯皮推诿现象。 施工合同审查： 1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格　　（1）对于：国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。　　（2）2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：（一）承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；（四）承包人非法转包建设工程的；（五）承包人违法分包建设工程的。　　因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。　　2、注意工程承包范围的审查　　整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致；　　包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。　　3、注意标明开工日期的成立标志　　项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。　　一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。　　实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准（开工令等证实）；　　施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。　　4、注意审查组成合同文件的顺序　　首先需标注：在前者优先；　　其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。　　5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置　　对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。　　一、明确工程师授权范围；二、对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。　　6、注意审查对安全文明施工的约定　　一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。　　7、注意审查对于工期顺延的约定　　一、 工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；　　二、 工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。）　　8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序　　（1）程序：