【2017年整理】5A写字楼立项报告.doc

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 30 页 立项报告 目 录 1、项目概况 1.1项目名称2 1.2项目建设单位概况3 1.3项目周边目前现状3 1.4项目性质及主要特点4 1.5研究工作依据7 2、项目投资的背景和意义 2.1项目投资的背景7 2.2 项目投资的社会意义10 2.3 项目投资的经济意义12 3、预可行性研究结论 3.1市场分析预测12 3.2项目地块分析25 3.3项目规划方案26 3.4投资估算及资金筹措28 4、项目投资风险与建议29 1、项目概况 1.1项目名称 项目位于吴家营片区VI-3-2、VI-3-3地块，地处新昆洛路（中干道）与新潭一号路交叉口的西南侧地块。在吴家营片区控制性详细规划中确定为绿地及商业金融业用地。用地现为空置地，坡度平缓，不涉及拆迁补偿，待开发。项目名称为“云南昆明·上海东盟商务大厦”。 1.2项目建设单位概况 项目由云南省上海商会倡议，云南云锰集团有限公司（云南省上海商会会长单位）、上海上塑控股集团有限公司、上海中发电气集团有限公司共同投资约5.5亿元（拟用地60亩）建设，拟建建筑面积100000平方米左右，合作各方具有较强的资金实力。 1.3项目周边目前现状 1.3.1 交通条件 用地北部1.2公里是呈黄公路（道路红线宽60米）、西部560米有昆玉高速公路（道路红线宽40米）、南部距离环滇铁路2.4公里，东侧紧邻80米新昆洛路（城市主干道，道路红线宽60米）、南侧邻15米的城市支路、西侧紧邻红线宽40米的城市次干道、北侧邻红线宽60米的新潭一号路。用地具有优良的外部交通条件。 1.3.2 区位条件 用地东部540米布局有新城行政中心，北部距离洛龙公园约530米，南部距离中央景观河约900米。另外，用地北侧邻新城之星，西侧临园丁一、二区，东侧邻春城财富中心。用地具有良好的区位条件。 1.3.3.周边项目建设情况 用地周边近期有一定的建设活动，包括园丁小区、春城财富中心、新城之星、公安局、检察院、国税局、中国移动通信集团。 1.3.4 市政基础设施条件 紧邻用地的东侧新昆洛路已施工完成，地下管线已铺设完毕；紧邻用地北侧的新潭一号路、西侧的40米城市次干道的地面铺设、地下管线铺设正在施工，主要市政工程已基本完成。 另外，用地南侧各地块规划配设了10KV变电站及市政综合控制中心，满足了用地的供电和市政管理的要求；规划用地西部、靠近昆玉高速公路处规划配设了污水处理站，满足选址一用地的污水收集、排放的问题；在用地北部的洛龙公园和新昆洛路的东南方向交叉口规划配设了直饮水站，满足用地内直饮水的供应需要。 1.4项目性质及主要特点 为此，“云南省上海商会”倡议会员单位和上海企业到呈贡新城投资建设一座“高标准、高起点”的既符合新昆明形象又能满足“走出去、引进来”的需要，既能充分体现滇沪合作十年来的成功实践、又蕴涵滇沪合作必将走向更广阔、更深远含意的5A级“云南昆明·上海东盟商务大厦”，为来自上海及国内外知名的公司、企业、机构提供高品质的商务办公和商务交流环境。 将为上海、云南、东盟和国内其他地区的进一步合作提供一个强有力的支撑平台，为更进一步落实国家东西部合作的发展战略构想注入新的内容，把上海、云南、东盟、南亚的合作交流推向一个新的更高的发展阶段。 “云南昆明·上海东盟商务大厦”总用地面积43.5亩，约2.9公顷；净用地面积1.63公顷，约24.45亩。将建成云南省第一家“5A级写字楼”。 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法，主要有以下标准： 第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。 第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达