昆明南亚风情第壹城调研(2010年917997873综述.ppt

价格、开盘与入住时间： 一期住宅：均价7600元/平米， 2009-12-07开盘。 二期住宅：均价8600元/平米， 2010-01-03开盘。 顶跃（天幕别墅）：均价11800元/平米。 高档公寓价格最高13000元/平方。住宅均已售完。 C座写字楼：均价11000元/平米，2010-4-25开盘， 主力面积200-400平方，在售。 A、B座写字楼已售完。 锋尚Mall： 2010-07-18开盘，已售完。 216套，面积从10—80平米不等。 负一层1.5万/㎡—2.7万/㎡； 一层3万/㎡—4.7万/㎡； 二层1.7万/㎡—3.1万/㎡ 中央商业广场 ：8月21日至今，认筹卡正在办理中。 169套商铺，户型面积在12-180㎡，主力户型为30-70㎡ 负一层均价5.5万元/㎡; 一层9.8万元起价-15.8万元/㎡，均价12.5万元/平米； 二层4.6-5.2万元/㎡,均价5万元/㎡ ； 三层3-3.6万元/㎡，均价3.3万/㎡ 其他商业部分：3.7万-5.9万元/平米 入住时间：预计2011年6月统一入住。 商业商务部分预计2011年9月整体开业。 六、优质品牌的物业管理 物业公司： CBRE世邦魏理仕 物业管理费： 住宅：1.8元/㎡；写字楼：6元～10元/㎡ ； 住宅底商：3.5元/平方米；纯商业：25元/㎡。 1、产品形态：现代商业综合体项目，将商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱等城市生活空间进行充分的优化组合和科学规划设计，并形成了一站式消费模式。 2、开发模式：总体而言，这个项目是在诺士达商业公司主导下，专业商业顾问公司全程策划下，各商家积极参与下的开发运作模式。 3、产品市场目标、消费目标对象：中高端产品，面向中高端市场需求者、企业单位。 4、二层地下空间实行整体开挖，昆明首次，使地下空间得到最大程度的有机利用。 5、大约70％商业面积开发商自己持有，获取长期收益。从长远看，房地产开发和销售是短期获利行为，房地产市场未来将会处于一个相对饱和、平稳发展和利润较低的状态。持有合理比例的收益性好的商业产品可以实现长远受益，这是一种企业战略行为。 七、项目特点 八、项目运作成功之处 1、良好的区位优势、丰富的行政资源、高端住宅区、旅游度假区、足够的人口规模和成熟的市场需求，需要有一个大型的商业中心，来填补其区域商业的空白。 2、昆明第一个城中村改造项目，有政策支持。市政府给予了大力支持，同时虽然项目用地性质为商业用地，但住宅的土地使用权却为70年。 3、项目在运作之初就请北京汉博投资顾问有限公司于2007年底提前进入，进行商业全程顾问、策划设计。 4、项目实行订单式商业设计，为项目商业成功奠定了前提条件。立项之初，商业顾问公司就提前与保利影院、豪廷酒店、金鹰、家乐福、百货公司等主力店设计团队进行沟通，参与到整个项目的方案讨论、整体规划设计中。避免了常规商业地产开发建成再招商导致衣不合体的尴尬和浪费，实现量体裁衣的定制化商业物业。 6、项目一次性投资、一次性开发，将商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱等城市生活空间进行优化组合，并形成了一站式消费模式，使整盘的价值，一次性做到了最大的体现。 7、营销推广力度大，每年推广费为3000万元。 多方面充分利用报纸、电视、楼宇视频系统进行大范围的宣传造势。 8、客户积累数量多，进行挤压式销售。 9、2009年市场回暖的东风。 5、与一流商业顾问、设计、推广团队合作，招商引进一流商家和品牌，形成了高端商业品牌形象。 九、项目不足之处 1、成本费用高。二层地下空间的整体开挖增大开发成本；聘请知名规划设计团队、顾问与营销团队还是花了很多钱的。 2、风格不一致问题。东南亚风的中央商业广场与项目本身的现代商业风格存在风格不一致问题。三个住宅组团建筑风格分别是现代欧式建筑、海派建筑、东南亚风格。风格上有点乱。 3、C座写字楼。主力销售面积为200-400平方，3万元/平方，600-1000万/套，总价较高，销售难度较大。 4、4.57的高容积率，50多万平方的商业区在噪音、空间使用、人流、车流、治安等方面对20多万平方住宅区的生活造成了一定影响。 5、住宅区幼儿园规划设计的位置值得探讨。 6、配套不足，周边及项目本身缺乏医疗配套。 7、商业面积过大，短期内无法实现良好的经营收益。 十、项目开发运营主要启示 南亚风情第一城在项目规划设计与经营方面有许多值得我们学习的地方，主要启示有： 1、在城市综合体项