金泓财富坊执行方案.doc

金 泓 · 财 富 坊 执 行 方 案 金泓地产 二零零八年十月十五日 财通八方·领袖中央 一、东莞商业投资大环境（略） 二、大朗经济环境（略） 三、项目分析 1、基本资料（与公寓相同部分略） 商业建筑面积：9050.02m2 首层建筑面积：4878.43m2 二层建筑面积：4871.59m2 商铺分布：分三大区域 商铺总销售套数：165套 首层A区：45套、首层B区：31套、首层C区：24套、总计：100套 二层A区：31套、二层B区：20套、二层C区：14套、总计：65套 2、项目周围状况（略） 3、项目SWOT分析 【优势】 在前期项目的住宅销售中，已经在市场上树立了项目高端的定位。较高的商铺客户关注度为商业入市创造了较好的市场认知优势； 项目属于长盛商圈，凭借长盛广场的知名度，项目已经拥有先天的地段优势； 大朗人较为旺盛的投资热情，保障项目商业具有较好的投资市场； 【劣势】 大朗已经出现商业过剩的迹象，项目近1万平米的商业面临市场饱和的风险； 长盛广场未能完全成功经营起来，导致投资客户对投资本商圈内物业有一定的抗性。缤纷步行街内部尚有较多空铺，与项目存在较大的竞争关系； 【机会】 长盛广场失败于业态的缺乏合理规划和后期经营管理。本项目在此基础上吸取教训，将能更好的打动投资客户，同时对项目的业态规划和引导提出更高要求； 大朗经济结构性转型为贸易业，同时第三产业（包括酒店业）蓬勃发展。项目抓住新生的经济形态对办公场所的需求，则抓住了新的商机； 目前长盛商圈内尚缺乏动感时尚、美体健身类的业态，为项目差异化定位提供条件； 大朗毛织行业近年来结构性衰退，毛织企业迁走达42％，整体经济购买能力受到影响，另一方面，也导致市场闲钱增加，客观上增加了投资者数量。本项目对该部分投资者的引导将成为项目成功销售的重要契机。 【威胁】 长盛广场经营不善，对后续的投资客户信心造成较大打击，必须予以化解； 长盛广场业态广而分散，造成整个片区的混乱，对项目造成负面影响。 四、卖点罗列 1、第三产业蓬勃发展 2008年内需增长势成必然，消费市场急速扩张，第三产业大有作为。2008年3月18日，温家宝总理在政府工作报告中指出，中国经济将由投资、出口主导的外向型经济向消费、投资、出口协调发展的内向型经济转变。与此同时，国家统计局数据显示，2007年中国消费拉动GDP幅度首次超过投资，在11.4%的GDP增长中，消费贡献4.4%，投资为4.3%，出口为2.7%。消费时代已然来临！ 2、社会零售品发展势头强劲 《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》的提出，加速了东莞商业结构组成的再次升级，到2010年，实现社会零售品销售总额2400-2600亿元，人均零售面积约1.23平方米，零售坪效由目前的1.1万元/平方米/年提高到1.3万元/平方米/年。连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%，连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%1.69万户个体工商户、私营企业4300多工业企业3000多家571家装备制造业企业200家电子信息产品生产企业、计算机服务公司和软件公司508家外资企业，实际利用外资80多亿元15家省高新技术企业9家省民营科技企业33家市民营科技企业世界500强企业 客户来源： 核心圈层，大朗、松山湖、常平的投资客； 重要圈层，投资热情较高的厚街、长安、虎门等镇； 资金力量：闲置资金雄厚； 投资习惯： 注重项目投资回报率及升值空间； 注重购铺的付款方式与产权保障； 注重项目商业氛围 【自购经营客户】——购买自己经营！ 客户特征：对大朗市场比较了解，对长盛商圈有专业性判断； 资金力量：实力商家，资金力量雄厚； 客户来源：符合项目定位的东莞较知名商家。 投资习惯： 注重项目经营手段及物业管理； 注重租金、售价比例，以衡量租铺和卖铺的投入成本； 注重项目素质、知名度、旺场进度； 八、形象定位 东莞东·财富地标 东莞东最具投资价值金钻商铺 九、营销策略 营销节点 分两批推货：即11月22日一次，12月6日一次 第一阶段推广节奏： 营销周期：项目导入、项目热销 时间：08.11.03-08.11.22 推货量：首层商铺80间销售，20间保留 理由：1）一层货量适中，一次性整体推出，一方面能满足市场的需求；另一方面容易形成旺销局面。 首次推货保留的20间，包含高中低三个价值区的铺位，主要分布在主过道口等位置，一方面控制适当货量，能掌控销售节奏；另一方面在二次推货中有新的卖点。 推货手段：团购活动、限时优惠逼订、老带新、泛团队销售、签约抽奖、DM直邮销售、派单定点销售法、老业主运动； 销售目标：销售65间，销售率65% 推广主题：财通八方·领袖中央 18万元/套起小投入淘金东莞东大未来！ 烫