城镇土地估价规程-济南舜德土地房地产评估有限公司.ppt

第二种方法：按照年产值的倍数，区分征地补偿费、安置补助费（按单位面积耕地需要安置的人口和每个安置人口的补偿标准进行计算）、青苗补偿费、地上附着物补偿费进行确定。 年产值和倍数值可根据当地实际情况进行选择，但必须在《土地管理法》和当地《土地管理法实施办法》规定的土地补偿费和安置补助费之和不能超过年产值30倍的范围内； 城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应按照当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。 从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。 ⑵土地开发费的确定 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。 按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。 土地开发费的确定方法可以从以下3种方法中选择其一或综合运用： ①通过调查当地开发区实际开发费用分析确定； ②利用政府公布的基础设施配套费收费标准分析确定，如果配套费标准基本符合当地开发费水平的，可采用该标准；需要注意其中两者的区别。 ③通过个别征地开发案例，应有相关开发费用资料或证明。 ⑶相关税费的确定 相关税费的选择需要有文件依据，且各项收费依据必须符合国家现行规定，对一些国家明令禁止的收费项目，如电力基金、征地保证金等不得列入；如有些税费当地实际在收，不算入地价则可能使地价水平与实际不符时，可考虑将其算入土地取得费中考虑，但不能列该税费项目。 注意新增建设用地有偿使用费不得计入相关税费中，为了保证与当地的地价水平一致，可适当提高土地取得费或土地增值收益率。 ⑷成本逼近法中利息率的确定：按照评估基准日中国人民银行公布的1年期贷款利率作为资金利息率，不超过1年的计单利。土地取得费假定取得土地时一次性投入，土地开发费假定在整个开发期内均匀投入。成本逼近法的土地开发周期：根据土地开发本身的实际情况，一般确定为1年。 ⑸利润： 按照土地开发总投资（土地取得费、土地开发费和各项税费）计算合理利润。 ⑹土地增值收益： 土地增值收益按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的增加额计算。 根据当地的实际情况，结合土地用途及开发程度确定具体的土地增值收益率，一般按照土地成本价格的在10%－30%之间计算。 应注意土地增值收益与出让金的关系。 ⑺价格修正与确定 ⑴根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。 ⑵求取有限年期的土地使用权价格时，应进行年期修正。 ①当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正。 ②当土地增值是已无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一起进行修正。 ③当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。 3、基准地价系数修正法评估需要注意的问题 所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。 基本公式： 宗地地价＝宗地所在区域的基准地价×K1×K2×K3×（1?∑K）×K4 式中： K1-期日修正系数 K2-土地使用年限修正系数 K3-容积率修正系数 ∑K-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 K4-开发程度修正系数 注意事项： ⑴对于近期已完成基准地价更新及验收，但未经当地政府公布实施的基准地价，根据当地情况，采用当地正在执行的基准地价进行评估。 ⑵评估报告中应说明当地基准地价的批准时间、文号和基准地价内涵，并将基准地价计算宗地地价公式、基准地价表、修正体系表在报告中列出。 ⑶在说明基准地价内涵时，一定要对基准地价对应的土地开发程度、基准日、不同用途、土地使用年限等加以明确。 ⑷基准地价内涵中如果没有明确土地开发程度，应根据当地基准地价评估报告或定级估价报告，并结合基准地价因素修正系数说明表来确定其开发程度。 ⑸待估宗地地价影响因素修正系数，必须按照当地基准地价评估报告或定级估价报告中的地价影响因素修正体系确定。如果当地只有基准地价而无修正体系的，可结合当地的实际情况，参照相邻县(市)的地价影响因素修正体系编制相应的地价影响因素修正系数表。 ⑹