增值税纳税申报（房地产业）-江苏国税电子税务局-江苏省国家税务局.pptVIP

B项目： 一般计税，扣除 地价前的不含税 销售额 4.填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表 A项目： 简易计税 不含税销售额 B项目：销项税额 900*11%=99万元 A项目：应纳税额 9000*5%=450万元 A+B： 99+450=549万元 4.填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表 抵减5月已预缴税款 =270+30=300万元 应缴纳增值税=应纳税额-预缴税额 =549-300=249万元 （三）土地价款扣除 一、一般业务 【相关政策】 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 （三）土地价款扣除 一、一般业务 【台账填写】 B项目适用一般计税方法，每期扣除土地价款，应及时登记台账； A项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列 当期扣除： 1000m2/5000m2*555=111万元 未扣除： 555-111=444万元 （一）预收款开具普票 二、过渡阶段特殊情况 【提示】 为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 （一）预收款开具普票 二、过渡阶段特殊情况 【开票】 开具一张首付款为100万元的增值税普通发票： 计税方法 货物或应税劳务、服务名称 金额 税率 税额 价税合计 备注栏 预缴税款 简易计税 预收款 100 0% 0 100 注明“房地产企业预售不动产预收款项” 100/(1+5%)*3%=2.86 一般计税 预收款 100 0% 0 100 100/(1+11%)*3%=2.70 注：待总局进一步明确，房地产开发企业收取预收款时，可以使用“不征税项目”编码开具增值税普通发票，不申报缴纳增值税，不进行票表比对。 （一）预收款开具普票 二、过渡阶段特殊情况 【申报清卡】 预收款应按照销售额的3%预缴增值税，应填报《增值税预缴税款表》，同时将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）。 开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入，该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。 （二）4月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票,试点后按规定可以补开增值税普通发票。 二、过渡阶段特殊情况 【相关政策】 总局2016年第23号公告第三条第七款规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。 （二）4月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票,试点后按规定可以补开增值税普通发票。 二、过渡阶段特殊情况 注：待总局进一步明确，房地产开发企业补开营业税发票时，可以使用“不征税项目”下设的“补开营业税发票”编码开具增值税普通发票，不申报缴纳增值税，不进行票表比对。 金额 税率 税额 价税合计 备注栏 100 0 0 100 注明“4月30日前已按规定缴纳营业税” 含营业税价款 选择0 自动跳出 输入含营业税价款 【开票】 补开一张试点前已申报营业税但未开票的房价为100万元的增值税普通发票： （二）4月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票,试点后按规定可以开具增值税普通发票。 二、过渡阶段特殊情况 【申报清卡】 已申报缴纳营业税，该项收入无需再申报增值税，该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。 （三）4月30日之前收取部分售房款并开具营业税发票，5月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票。 二、过渡阶段特殊情况 【案例二】 2016年4月，房地产开发企业（一般纳税人）向消费者个人销售商品房，房屋售价100万元，《商品房买卖合同》约定交付时间为2016年12月，该商品房对应开发项目在试点前已开工，纳税人选择适用简易计税方法。 消费者于2016年4月支付定金和首付30万元，纳税人就30万预收款已申报缴纳营业税。2016年5月消费者付清尾款70万元并办理完交房手续，纳税人收回营业税发票，对其重新开具全额的增值税普通发票。 （三）4月30日之前收取部分售房款并开具营业税发票，5月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票。 二、过渡阶段特殊情况 【提示】 过渡阶段出现该情况,普票和专票的开票和申报方式相同，申报时仅就缴纳增值税部分的销售额填写申报表，票面税额与实际申报缴纳的增值税额是一致的，但票面金额与申报的不含税销售额不一致,一窗式比对异常通过手工清卡方式处理。 （三）4