1.3 物管定标后工作 4物管服务合同.ppt

1．3 物业管理定标后的工作 1．3．1 中标后的合同签订与实施 1．3．2 未中标的总结 ：失利的原因分析 1．3．3 招标投标资料的整理与归档 1．3．4 物业管理服务合同 1．3．1 中标后的合同签订与实施 1．合同的签订步骤：签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书。 2．合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。 1．3．2 未中标的总结 失利的原因分析: 1.准备工作不充分; 2.估价不准; 3.报价策略失误 1．3．3 招标投标资料的整理与归档 1．招标文件； 2．附件及图纸； 3．对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件； 4．投标文件及标书； 5．来往信件； 6．其他重要资料。 1．3．4 物业管理服务合同 1．物业管理服务总包合同 2．物业管理服务专项分包合同 1．物业管理服务总包合同 （1）总包合同及主要内容 （2）总包合同的管理项目及内容 （3）物业管理服务总包合同中双方的权利和义务 （4）物业管理服务总合同的期限 （5）物业管理费用 （6）违约责任 （1）物业管理服务总包合同及主要内容 1)物业管理服务合同：物业所有人或物业管理委员会与物业管理公司签订的有关物业管理与经营方面且明确双方权利与义务关系的协议。 2）物业管理服务合同包括以下内容： ①管理项目；②管理内容； ③管理费用；④双方权利和义务； ⑤合同期限；⑥违约责任； ⑦其他。 （2）物业管理服务总包合同的管理项目及内容 管理项目主要是用来阐述管理项目的性质、管理项目的组成 。不同的物业，其管理项目的性质不同，管理项目的组成也就不同。因此，在物业管理合同中，应详细阐述管理项目的性质、管理项目的组成以及业主对管理项目的管理及经营的要求。 1）居住性物业管理的主要内容 2）收益性物业管理的主要内容 1）居住性物业管理的主要内容 ①负责物业的公用部位、共用设施的养护，修缮，保证物业的正常使用。 ②为物业使用人提供治安保卫、清洁清扫、代业主传呼、代业主收发报纸邮件信函等公共服务，应业主委员会要求进行庭院绿化等。 ③代业主进行家庭装修、装饰、搬家等专项服务。 ④代理、代办业主要求的有关事项，替业主进行房屋自用部位、自用设施维修，应业主要求进行日常生活方面服务等便民的特约服务。 ⑤维护物业所有人、使用人的合法权益。 2）收益性物业管理的主要内容 收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。包括酒店、写字楼、零售商业中心及商住楼宇中经营性物业等的管理。一般收益性物业管理主要内容有： ①制定物业的经营管理计划，报业主批准。 ②定期向业主汇报经营管理动态。 ③日常的管理及服务，具体包括：A．物业的维修；B、安全保卫，能实行封闭式管理的尽量实行封闭式管理；C．清扫保洁工作；D．设备的维修、保养。 ④业主、物管人员和租用人之间的信息沟通。 （3）物业管理服务总包合同中双方的权利和义务 1）居住性物业所有人（使用人）的权利和义务 2）居住性物业管理公司的权利和义务 3）收益性物业所有人（使用人）与物业公司双方的权利和义务 1）居住性物业所有人（使用人）的权利和义务 ①物业所有人(使用人)的权利 ②物业所有人(使用人)的义务 ③提出物业管理合理化建议和对物业管理工作投诉。 2）居住性物业管理公司的权利和义务 ①物业管理公司的权利包括： A．从事合同规定范围的房屋、设备和公共环境的管理和服务。 B．按法定标准及合同规定的数额收取公共服务费和公共维修基金。 C．涉及物管中的一些重大问题时，有权要求业委员会或行政主管部门召开业主大会表决。 D．要求业主管理委员会或有关方面提供物业竣工资料，以往物业维修资料及其他资料。 ②物业管理公司的义务包括： A．按合同规定的内容进行物业管理和服务。 B．接受并处理业主的投诉。 C．定期向业委会或行政主管部门公布物业管理费用，特别是公共维修基金的支出情况。 3）收益性物业所有人（使用人）与物业公司双方的权利和义务 收益性物业管理是融经营、管理、服务于一体的。在物业管理中既有与居住物业共性服务的内容，如房屋、设备设施的维修保养、清扫保洁、治安保卫等内容，但也有与居住物业不一致的部分，主要是收益性物业的经营问题，对于经营计划及经营操作方面与业主沟通要达到什么程度，物业收益与业主分配如何，公共服务费及公共维修基金如何处理等问题，都应在双方的权利与义务中加以明确规定。另外，