南京别墅市场报告.ppt

我们都有疑问：作为高端物业，别墅是否不受宏观调控的影响？ 事实说话 别墅市场成交量亦受调控政策影响，且对成交量影响程度较大，从政策颁布到市场反馈一般历时3个月。 07年 9.27新政颁发（利空） 08年10.22新政颁发（利好） 成交回落 成交上升 从2007年到2009年前一轮市场调控可以看出，别墅市场成交同样受政策调控影响，且影响幅度较大，07年9.27新政颁布后，市场成交量约下跌50%。 别墅市场对调控政策反应滞后期一般为3个月，基本于普通住宅市场同步。 2007年，9.27新政颁布后，约3个月后（08年1月份），别墅市场成交量开始回落。 2008年，10.22新政颁布后，约3个月后（09年2月），别墅市场成交量上升。 高端别墅逆市成交量为旺市时的50%，而经济类别墅仅为25%。 从2008（逆市）/2009年（旺市）两类别墅月成交走势看：高端别墅同样受调控政策影响，但市场抗风险能力高于经济别墅， 逆市/旺市=约50% 逆市/旺市=约25% 事实证明别墅亦逃脱不了市场调控 虽然以信贷调控为主新政对高端人群制约性相对较小，但新政更主要作用是体现在对购房人心理预期的影响。 09年12月温家宝在政府工作会议上提出“坚持政 策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性”。 2010年一季度，GDP增幅11.9%，国民经济保持8%增长顾虑不大。 上海房产税征收方案拟定，已上报中央等待审批…… 二套房认定标准从严 从种种迹象看，如果现行政策收效不明显，不排除后期有更严厉的政策出台。 如后期调控政策从紧，对别墅市场将又注射一剂冷冻剂。 报告四个核心问题 Q1 南京别墅市场分布及板块特征 Q2 南京别墅市场供求特征 Q3 调控政策对别墅市场的影响 板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化 前景暗淡、淡市持续 Q4 2010年下半年南京别墅市场走势预测 供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大 未来江宁板块面临的竞争较大 高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在30-40% 市场供应量减少，别墅推盘节奏放缓，尤其体现在经济型别墅上 受2010年市场调整影响，在市场需求萎缩的同时，下半年市场供应量将会减少；同时，按照别墅市场供应周期走势，未来3年将是别墅供应量退减的一个阶段。 今年1-4月份市场推量已经达到39万㎡，该数据为2009年全年市场供应的56%，市场供应量较大，下半年在市场走势下行的情况下，各盘将以消化已推盘量为主。 今年1-4月份，经济型别墅供应26万方，为今年供应总量的66.6%，由于事先对市场下行预测，很多经济别墅已事先跑量。 02-04年市场供应逐年增长 04-06年市场供应逐年减少 07-09年市场供应逐年增加 别墅市场供应周期走势 成交量减少—成交量在7月份或将出现明显的下滑点 事实证明别墅成交量亦受调控政策左右，虽然4.17新政实施以来，别墅市场表现出大隐于市的状态，调控政策尚未对其构成威胁 ，但从历年新政对别墅影响看，新政发挥实效都有3个月的缓冲期，别墅成交量集中下滑可能出现在7月底。 价格分化或将来临—高端别墅与经济别墅单价差距拉大 南京别墅市场在后期将会出现明显分化，小部分占有稀缺环境资源或教育资源或城市资源的别墅项目，尤其是品牌公司的品牌项目，会坚挺目前的价格甚至小幅上涨，但由于受后期政策的波及以及房产税征收的预期，保有成本大幅提升，使得大部分非第一居所概念经济型别墅项目会受到冲击。 报告四个核心问题 Q1 南京别墅市场分布及板块特征 Q2 南京别墅市场供求特征 Q3 调控政策对别墅市场的影响 板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化 前景暗淡、淡市持续 Q4 2010年下半年南京别墅市场走势预测 供销锐减，价格差拉大 供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大 未来江宁板块面临的竞争较大 高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在30-40% 本报告已结束 END THANKS! 市 场 研 究 南京别墅市场报告 2010-12 报告四个核心问题 Q1 南京别墅市场分布及板块特征？ Q2 南京别墅市场供求特点？ Q4 2010年下半年别墅市场走势？ Q3 调控政策对别墅市场的影响？ 南京是一个不缺乏资源的城市 作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源； 自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖 人文资源：夫子庙、中山陵、总统府 凭借丰富的资源南京形成了“一足三鼎”的近郊别墅版图 江北 ` 仙林 江宁 资源：灵山 代表楼盘：依云溪谷 资源：将军山 代表楼盘：玛斯兰德 资源：珍珠泉 代表楼盘：珍珠泉9号、绿城玫瑰园 紫金山