09032万科中心定位策划报告.pptVIP

08年大梅沙片区二手房成交情况： 未来梅沙不乏顶级资源/第一居所项目放量；第二居所二、三级市场整体供应较大，供过于求 信仰驱动：十七英里，品牌为项目增值，但内核驱动还是稀缺资源和环境 万科17英里核心吸引力： 1、稀缺海资源（北面为绵延500余米的山丘、东西南三面临海、项目内海岸线长600余米） 2、特色产品（超大观景面（7.5M)、超大观海景露台（32M2），阔大豪华客厅（40M2），私家入户栈道） 3、万科品牌吸引仅占5% “万科”系客户驱动内核动力不够，支撑有限 09年市场在售写字楼项目销售情况：成交单位以100-200平米的小面积为主。春节后受短期政策利好和传统交易旺期影响，销售情况小幅回暖，迎来小阳春，2月第四周海岸城西座成交5套，海岸卡夫诺成交5套，滨海大厦成交10套。 传统商务市场：二手市场不乐观，受宏观经济影响，均价、租金下跌较大，对未来一手市场带来巨大压力。 春节前后是传统的淡季，目前2手 市场价格已经趋稳，租赁市场开 活跃，物业更换频率加大。 09年入市的写字楼供应量较大，主要分布在非核心区域二线写字楼，写字楼的价格下调压力增大。 09年入市的写字楼项目面积达43.9万平米左右，主要分布在非核心地区 的中心西区、南山区、宝安区，根据目前市场在售项目的价格，预计项 目的价格多在2万/平米左右。 商业价值嫁接：完全投资客受众，受市场影响巨大 客户以无投资商铺经验的新投资客为主，并且成交周期短；成熟投资客仍在理性观望 成交客户中成交周期较短，61%的客户上门一次即成交，同时32%的客户选择一次性付款 新投资客入场，仍然核心关注投资回报率 “现在手上有些钱，其实股票啊、商铺啊、房子啊都是投资品，关键是看哪个稳 定、收入又高。” “股票现在太不稳定了，去年我太太在股市里亏了160万，可以直接买一个铺了，如 果当初买了铺的话现在都不知道挣了多少了。” “我手上有很多房子，本来觉得房子也挺稳定的，但是07年那么一搞还是有些波 动，而且短线（赚的）太少了，长线租又很麻烦，现在就是商铺还稳定些。” “有点闲钱，不想让它闲着，这样一个铺70-80万对于我压力也不是很大，还可以升 值。” “你们之后还有那么多的面积是直接出租的，我还怕没有人租我的铺麽？” 梅沙市场更缺乏传统商业核心价值支撑——商业业态低端且商业氛围不浓 目前大梅沙片区商业供应充足，区 域相对集中。商业业态重复性高， 业态集中在士多店、小餐饮、杂 货、超市等。 档次普遍不高，仅万科东海岸具有 中高档次，且规模不大。 梅沙市场更缺乏传统商业核心价值支撑——人流量受季节影响较大 一线海景沿线商铺旺季淡季商铺 租金为80-100元/m2，淡季为50- 60元/m2或免租； 未来内环路沿线商铺租金为30- 60元/m2，且不分旺季和淡季； 新经济时代大趋势：从产品和标准化的竞争时代到产业链和个性化的竞争时代 在经济全球化背景下，新经济是以信息技术革命带动的、以高新科技产业 为龙头的知识经济。新经济具有低失业、低通货膨胀、高增长的特点。 与度假休闲相关的传统商业引入：旅游相关的户外产品相关的专卖店经营 Coleman户外/sea-doo摩托艇//帆板旗舰店 户外休闲运动一直有一个庞大却低调的发烧友在支撑着它的发展。而与海相关的户外休闲更是成为当下时尚、奢侈的代言词：游艇、冲浪、帆板、沙滩越野、摩托艇…… 而万科在东部已经具有了良好的高端户外休闲旅游的基础——浪骑游艇会，品牌和品牌的互动和共赢指日可待。 潜水俱乐部//拓展VIP接待//米其林餐厅 高端餐饮、旅游相关的俱乐部、相关服务结构的引入在梅沙看来都是合适和合理的。依托于高端旅游休闲商业，提供辅助的高端服务，并在此形成聚集在万科中心里的系统的高端旅游休闲商业链。 因SHOW场而繁盛的物业组合3多功能的商业商务别墅空间 周边公寓参照定价：3-4万/平米（赠送精装修） 顶级住宅最终价格实现：4-5万/平米（精装），总价在2000万左右。 多功能的商业商务最终价格实现：整体均价约3万/平 多功能的商业商务别墅的持续发展性 ——为项目聘请艺术总监、运营总监。名人效应，运营的成功保证，信心增强 休闲地产商业模式 为项目高薪聘请艺术总监和运营总监，为项目的所有入驻商户、公司、住户提供免费装修和运营咨询。实际上就是为项目找了“金钥匙管家”。 和业主签订权属权益书，说明保留参加国际比赛和登上媒体的权利，提升项目整体地位。 传统商业模式 请商业运营公司进行项目招商和运作，实质上只是找了个“物管”。 功能定位划分的灵活性： 多功能商业商务空间：2-3万平根据前期招商以及客户反应摸底进行定位灵活可控 未来公寓：1-1.5万平 顶级住宅：约5000平 A. 居住功能：约2万平左右 创新型公寓（1-1.5万） 后期顶级住宅形象标