200长沙_万科城_高量高价营销策略执行报告[品牌开发商_近郊_大盘].pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二期地块——远离福元路和京广铁路，噪音小；东面临近洪山公园，景观更好。较一期，产品质素更高 万科城 二期 北面为万科城一期，中间由社区道路分割。 一期阻挡来自福元路的噪音和灰尘。 东面为洪山公园。 项目能较好的享受公园配套。 西面为项目三期高层和商业。较好的阻隔了来自西面的京广线噪音。 南面为荒地。隔南面地块往南为浏阳河。 产品情况——一期洋房、高层创新产品设计，附加值高，市场竞争力较强，大方向可以沿用。 市场背景1——功能户型面积趋小，紧凑2~4房遍地开花。 户型供应呈趋小趋势（60~90平）！ 09年1月-12月，从长沙市纯商品房、住宅供应面积结构来看，60~90平米面积段户型供应量最大，占总量的26.19%，套数近2万套；144平米以上大面积供应量最小，仅9763套。 小三房项目85-95平米典型项目：华润凤凰城、向日葵、莱茵城等。 2009年1~12月各面积段供销情况 市场背景2——区内洋房产品稀缺，小高层竞争激烈，压力较大 项目名称 未来推售产品 建面（万方） 尚未开发（万方） 价格 开发商 09消化（万方） 藏珑非临湖 小高层，89小三房，135的三房 87 23 非临湖4800；临湖6800 长沙双瑞 6万 双湾国际 高层，130-180的四房 42 32 5500 长沙水利投资 2万 湘江世纪城 90两房,100-140的三房,，160-200的四房 400 285 非江景4500；江景7000 湖南湘水雅境 150万 万国城MOMA 88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223复式 120 100 4200 湖南当代置业 5.5万 珠江花城 85两房,110-132三房,157四房 100 83 5500（精装） 珠江实业 5万 恒大月湖 小高层，高层。 2-4房。90-170平米 117 117 未定 恒大地产 ---- 北辰 121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房。 300 300 未定 北辰地产 ---- 合计 1166 940 小高 洋房 别墅 项目名称 未来推售产品 建面（万方） 尚未开发（万方） 价格 开发商 09消化（万方） 堤亚纳湾 别墅 5万方 5万方 130万-150万 沙河 ---- 湘江世纪城 高层，江景房 60万方 120万 110-130 世纪金源 100万 合计 65万 125万 市场背景3——竞争项目80-100平米房，总价35-45万的两房；120-130平米，60-70万的毛坯三房是畅销产品。 小高层竞争对手概况 项目 总建筑面积(万方) 首期开发量(万方) 总量(套) 房型 主流面积(平米) 总价 剩余套数 消化率 月均去化 万国城 120 20 1602 2房 80-100 37 72 85% 89 3房 130-143 58 308 63% 56 珠江花城 100 17 1189 3房 110-117 69 8 98% 38 4房 152 90 7 98% 21 湘江世纪城 320 200 28456 2房 95 34 66 63% 155 3房 110 56 34 80% 205 4房 161 80 34 78% 88 藏珑 54 29 2065 3房 120 55 18 94% 48 4房 125-155 90 17 95% 23 双湾国际 42 10 668 3房 117 40 2 99% 9 4房 117-135 46-63 67 71% 4 5房 144-176 50-62 60 88% 2 市场背景3——竞争项目140-160平米房，总价80-100万是畅销产品；180平米以上顶楼复式，总价120以上万是滞销产品。 洋房竞争对手概况 项目 总建筑面积(万方) 首期开发量(万方) 后期开发量 总量(套) 房型 主流面积(平米) 剩余套数 总价(万元) 消化率 月均去化 龙湾国际 113万方 15 46 152 76 3房 141~156 6 83 90% 7 38 4房 160~168 10 110 70% 3 24 5房 197~200 13 100 64% 1 西山汇景 19万方 12 7 501 24 3房 127-138 8 88 67% 5 72 4房 147-164 18 95-104 68% 18 24 复式 202-220 19 135-147