万科四季花城项目2007年推盘策略.pptVIP

整体市场情况 2005年——2006年顺义市场状况：商品房预售状况 重点竞争项目金汉绿港05、06年价格对比 二期积累客户简要分析——一期客户积淀 二期积累客户简要分析——12月1日后新积累 二期积累客户简要分析 二期主力产品供应与一期产品供应对比（套数比） 二期主力产品供应与来访客户需求对比（套数比） 二期主力产品供应与金汉绿港销售情况对比 二期产品情况总结 从二期产品配比与一期产品、客户需求、金汉绿港成交状况对比来看： 一期产品与金汉绿港的成交比例几乎一致，说明客户的自然需求虽然与产品供应不符，但通过销售引导客户，实际成交状况均发生了转移，刚性购买需求较强，同时客户需求具备一定的可转移性； 二期产品的配比更趋近客户的自然需求，可减少客户因为意向户型供应不足而导致的不成交状况； 二期130平米舒适三居供应量增加，金汉绿港06年销售的主力三室两厅户型面积与舒适三居接近，因此舒适三居有较强的市场需求，建议舒适三居在07年下半年消化，实现高单价。 整体推盘策略 可售资源——1期 可售资源——2期 全年目标成交均价 住宅：目标实现均价6050元/平米。 情花：目标实现均价7800元/平米。 商业：目标实现均价12000元/平米。 各阶段开盘放量——积累期（2-5月） 各阶段开盘放量——积累期（2-5月） 各阶段开盘放量——积累期（2-5月） 推盘原因： a、配合4月20日情花样板间的开放，2007年5月推出24#、25#情花做市场试探。 b、消化27#楼的剩余库存。 各阶段开盘放量——强销期（6-8月）8月无放量 各阶段开盘放量——强销期（6-8月） 各阶段开盘放量——6月 各阶段开盘放量——6月 推盘原因： a、采取挤压式销售策略在开盘期制造热销局面，再一次造成市场轰动，形成热销口碑， 同时将销售压力前置。 b、3#、12#为东西向两居户型，可以作为一次开盘的低价入市产品。 c、由于29号楼为升级版舒适三居户型，且楼栋资源为二期最佳，随一次开盘高价推出可为2007年全年销售树立价格标尺。并带动二期产品的升级，同时为9月、10月二次强销期推出大量舒适三居的价格进行铺垫。 各阶段开盘放量——7月 各阶段开盘放量——二次强销期（9-12月）12月无放量 各阶段开盘放量——二次强销期（9—12月） 强销期放量：住宅放量547套，面积63645平米，占住宅全部可售面积的52％。 商业放量10套，面积962平米。 住宅户型配比：二居329套，面积29077平米，占推出总比例46%。 三居218套，面积29394平米，占推出总比例46%。 情花32套，面积5174平米，占推出总比例8%。 阶段实现均价： 9月：住宅6100元/平米，商业12000元/平米。 10月：住宅6300元/平米。 11月：情花7850元/平米。 各阶段开盘放量——9月 各阶段开盘放量——9月 各阶段开盘放量——10月 各阶段开盘放量——10月 各阶段开盘放量——11月 各阶段开盘放量——11月 附：每阶段销售计划表 附：每阶段销售计划表 附：每阶段销售计划表 附：销售计划总表 10月（开盘时间暂定2007年10月1日）： 户型配比：二居190套，占推盘总比例73%，三居70套，占推盘总比例27%。 27066 10417 16649 260 70 190 　 　 　 住宅合计 8501 　 8501 90 　 90 2 5 9 37 8148 　 8148 90 　 90 2 5 9 36 4655 4655 　 36 30 6 2 2 9 19 5762 5762 　 44 40 4 2 2 11 18 10月 总面积 三居面积 两居面积 总套数 三居套数 两居套数 层户数 单元 层数 楼号 推盘时间 推盘原因： a、借10月黄金周的销售旺季，配合二期示范区及样板间的展示及一期成熟社区的展示及万科物业品牌的展示，提高项目品牌专业形象，为二期客户树立购买信心。 b、根据9月销售情况，以开盘形式加推以上楼座实现优质资源的利润最大化。 11月（开盘时间暂定2007年11月3日）： 户型配比： 5174 32 　 　 　 情花合计 2563 16 2 2 4 23 2611 16 2 2 4 22 11月 总面积 总套数 层户数 单元 层数 楼号 推盘时间 推盘原因：配合情花样板间、二期示范区及一期业主的入住的成熟社区加推22#、23#楼情花资源较好的楼座实现高利润。 积累期： 7 0 1 0 剩余套数 77% 0% 84% 100% 销售率 25 0 7 1 销售套数 32 0 8 1 累推套数 31 0 8 1 新推套数 情花 住宅 情花 住宅 　 5月 2—4