世联2008年超高层住宅发展模式专题分享450622.pptVIP

* 特定容积率下超高层规模的提升对项目价值贡献不大，不建议大规模提升超高层规模 当不考虑超高层的规模效应对价格的拉伸效应时，项目利润率及利润额均有小幅下降，表明超高层规模越大，对整体利润及利润率的贡献反而减少； 当考虑超高层规模增加后，其开发周期较长，动态测算下的利润率降低将更快。 案例 * 超高层规模的提升对利润率提升不明显，建议控制超高层规模，建议占到整体30％左右为宜 当超高层规模达到4单元时，考虑规模效应及其对社区品质的贡献，超高层售价增加500元/平； 在容积率3.0情况下，超高层规模在4单元（30％）情况下，利润相对较大，但利润率差别不大； 在容积率3.5情况下，超高层规模在4单元（28％）情况下，利润率相对较大，但整体利润差别不大； 受限于超高层售价不能拔升很高，故超高层规模提升对利润影响不大。 30％ 50％ 16％ 56％ 42％ 28％ 案例 * 海口蓝城广场超高层为最小规模时，适宜容积率为3.0；超高层规模不超过30％时，适宜容积率为3.5 3.0 3.5 前提 超高层规模最小化（2单元） 超高层规模适度放大（4单元） 共同点 利润率接近，相差不到1％ 合作方城投有一个相对较高的回报率，便于项目推进 优势 超高层规模最小，市场实现风险最小 一定的规模优势，引导成本较低 社区形象及品质相对提升 政府层面：利于规划方案的审批及项目进程推进 为获取较高的容积率赢得条件 劣势 在超高层规模较小情况下，获取更高的容积率面临较大挑战 超高层引导成本较高 利润额有提升，相应带给城投较大利益提升 超高层规模增大，市场实现难度增大 案例 海口蓝城广场项目超高层具体体量通过经济测算决定 * 附件：日本超高层案例 * 在日本，解决高层可能带来的问题已有较为成熟的方法可供参考 客户抗性 消除抗性举措 1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、没有与地面的接触感。 抗性探究 普通成人生活形态探究： 超高层隔离人与自然的直接接触； 给避难和消防活动带来了更多的困难； 住宅低部发生旋风问题带来的不适感； 对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安感。 超高层居住的自豪感和心理优势； 通风、采光、景观更加优越； 可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境； 制定令人放心的防灾、避难体制。 普通成人生活领域扩展探究： 缺乏近邻接触和交流的场所； 相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化； 电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高； 对孩子的监视性、防范性减弱； 对于住宅周边的领域意识较低，提高了对楼梯间等空间的不安感。 对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究：如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每几层设置一处空中回廊等等； 通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性，从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。 儿童生活形态特性探究： 阻碍儿童室外的游玩活动； 家长担心儿童被关在电梯内或发生危险事故。 让拥有孩子的家庭在低层居住设计 减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角 住宅周围和住宅内的游玩场地设计。 老年人生活形态特性探究： 生活领域容易缩小，对外部产生疏远感； 对自然的需求增加，而接触地面的机会降低； 灾害时避难要求增大； 对医疗、福利设施和文教设施依存度较高。 确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台； 制定令人放心的防灾、避难体制； 周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。 1、注重通风、采光的设计，增加景观面 2、注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死角 3、制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感 4、针对儿童：设计室内的游玩场地 5、针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、福利设施 * Thanks! * 我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究 世茂滨江 系列超高层 一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化率50%以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润70% 万科 金域蓝湾 系列超高层 二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致园林，提高单位成本 成都 系列超高层 2007年为成都超高层转折点，08年出现井喷。其中超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超高层开发以外来品牌开发商为主 上海、南京、武汉、 福州、成都、芜湖等 世茂滨江系列超高层 深圳、珠海、福州、 成都等金域蓝湾系列 超高层 外滩、湖畔新世界、 时代豪庭、远大郎朗 风景等成都系列超高层 * 世茂滨江超高层系列案例 楼盘 景观资源 技术指标 物业类型 产品户型 价格 地价、投资额等 上海世茂滨江花