物业的承接查验.ppt

第二节 物业管理机构更迭时的承接查验 一、准备工作 （一）符合承接查验条件 1、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同。 2、物业的产权单位或业主大会与新的物业服务企业签订了物业服务合同。 （二）成立承接查验小组 （三）准备资料和工具 验收小组应提前与业主委员会及原服务企业解除，洽谈移交的相关事项，商定移交程序和步骤，明确移交单位应准备的资料，清单等。 （四）提前与有关单位协调关系 如：建设单位、原物业服务企业、业主委员会、主管部门等。 （五）对物业项目进行调查评估 1、了解房屋完好情况； 2、了解各类设备设施的运行、管理、维护情况； 3、了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况； 4、业主、行政主管部门、社会媒体对该项目的评价； 5、了解员工办公生活情况； 6、了解管理人员素质； 7、管理处经营情况，包括物业费、车位费、水电费、其它有偿服务的收取、日常开支、维修基金使用、各类押金、欠收款项、代付费用等。 二、物业查验的内容 （一）物业资料情况 1、产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料 2、业主资料 （1）业主入住资料：入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片； （2）房屋装修资料；装修申请表、验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等； 3、管理资料：值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录； 4、财务资料：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细，物业服务费收缴明细表、维修 资金使用审批资料及记录，其它需移交的各类凭证表格清单； 5、合同协议书：对内外签订的合同、协议原件； 6、人事档案资料：双方同意以交流用的在职人员的人事档案、培训； 7、其它需要移交的资料。 （二）物业共用部位、公用设备设施及管理现状 查验的主要项目内容有： 1、建筑结构及装饰装修工程状况； 2、供配电、给排水、消防、电梯、空调等机电设施设备； 3、保安监控、对讲门禁设施； 4、清洁卫生设施； 5、绿化及设施； 6、停车场、门岗、道闸设施； 7、室外道路、雨污水等排水设施； 8、公共活动场所及娱乐设施； 9、其它需了解查验的设施设备。 （三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 （四）其它内容 1、各类物业用房； 2、产权属全体业主所有的设备、工具、材料。 三、需要注意的问题 1、确认原物业业主大会或产权单位与原来的物业服务企业正式解除合同； 2、认证对物业项目进行评估，掌握真实情况。 3、财务账目交接清楚； 4、各类原始管理资料要进行交接； 5、物业管理结构更迭时的承接查验没有成型的模式和明确的规定，因此存在较大难度。最好聘请行政主管部门进行协调监督。 第二节 物业管理工作的移交 一、新建物业的移交 （一）移交双方 移交方为建设单位，承接方为物业服务企业。双方应签订前期物业服务合同 （二）移交内容 产权资料、竣工验收资料、设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交对象包括共用部位、共用设施设备以及相关清单，同时建设单位应当按照规定向物业服务企业提供物业管理用房。 二、物业管理机构更迭时管理工作的移交 （一）移交双方 原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。 （二）移交内容 1、物业资料 2、物业共用部位及公用设施设备管理工作的交接 （1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备； （2）共用配套设施； （3）物业管理用房； 停车场、会所等需要经营许可证或资质的，移交单位应协助办理变更手续。 3、人财物的移交或交接 （1）人员：友好协商双方达成共识； （2）财务：做好账务清洁、资产盘点等准备工作，移交主要内容包括：物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等； （3）物资财产：建设单位提供和以服务费购置的物资财产等。 （三）办理交接手续 1、对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观的反映房屋的完好程度； 2、各类管理资产和各项费用应办理移交，未结清费用明确收取、支付方式； 3、确认原有物业服务企业退出或留下人员名单； 4、提出遗留问题的处理方案。 （四）注意事项 1、明确交接主体和次序； 2、各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接； 3、如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确保修项目和联络方式；保修遗留问题的处理情况。并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本； 4、在物业管理工作移交中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订协议或办理相关手续时应注意做出相关安排